七年前，
Xi安梅御华庭三期(高辛尚居小区)
数百名业主，均价每平方米4750元
按揭买高新区的限价房，
但没想到走上了漫长的维权之路。
-这房子差点就完蛋了，
业主很无奈。
给包工头付了全款，房子终于完工了。
但是最近一个坏消息传来:
房子还“在建”的时候就抵押了，
至今房贷未放，房产证遥遥无期。
说不定下一秒，房子就被抵押权人收回了。
所有者:
付全款，最后入住。
却发现已经被抵押了。
“听说是2014年开始卖的。2017年买的，当时房子主体已经建好。我看着房子主体上升，心想绝对没事。没想到会发生这么多事。”近日，该小区业主赵丽向华商报反映，该小区是限价房。然而购买后却遇到了维权的困境。
Xi安美域华庭三期位于科技八路。小区有三栋楼，都是高层，地下车库入口位于小区东侧，处于封闭状态。近日，华商报记者走访该小区，多名业主向华商报记者描述了买房的过程。
“当时是4000多块钱一平米。我买的房子80平米左右，两室一厅。总价近40万元。”告诉赵丽华商报记者。多位业主证实，购买房屋后，无法在约定时间交房。业主们非常着急，担心那栋未完工的房子。后来在相关部门的协调下，他们把剩下的房款交了工程款，终于在2019年拿到了钥匙。部分业主在简单装修后于2020年完成入住。
然而，最近一位业主发现，房子早在建设期间就已经抵押给了陕西温温投影产业投资管理有限公司。如果开发商无力偿还给陕西温温投影工业的贷款，房屋的归属就成了问题:是属于陕西温温投影工业还是业主？而且在这样的情况下，根本没有房产证。
“买限价房是符合相关政策的，而且都是收入比较低的人群。当初东拼西凑首付，每个月还房贷，压力很大，但是有希望。但是一直交不出房子，一直向上面汇报。最后法院出面调解，让我们支付首付后剩余房款，交给法院指定账户。然后房子终于建好了，我们住了进去。”一位高姓业主说。
一位业主说，小区业主属于中低收入阶层。剩下的钱他们发生关系的时候，很多业主找遍了所有的亲戚朋友，最后一起拿到了钱。“如果房子出了问题，那就真的是毁了。”
据记者调查，2017年前后，由于施工项目停滞，房子几乎烂尾。在高新区管委会相关部门和Xi市中级人民法院的调解下，业主将剩余房款交给了承包商Xi安建设通用工程集团有限公司，房屋顺利封顶竣工。
然而，现在让业主们担心的是，他们全款支付的房子还处于抵押状态。听说开发商陕西昊普置业有限公司面临破产，能不能拿到房产证？房子会不会有一天突然被抵押权人收走？
两个房间出售？
购买合同上写着
为在建工程抵押住宅区。
既然已经抵押给一个在建项目，卖给业主了，那房子是不是一房两厅卖的？采访中，其中一位业主向记者出示了房屋的发票和购房合同。
从购房发票上看，发票日期为2020年9月，盖章企业为开发商陕西昊普置业有限公司..根据购房合同，该房屋的卖方为陕西昊普置业有限公司，该公司有建设工程规划许可证号和建筑施工许可证号。
在购房合同中，抵押信息写明:抵押类型为在建工程抵押，抵押人为陕西昊普置业有限公司，抵押权人为长安银行股份有限公司，抵押登记机构为xi市住房保障和房屋管理局抵押登记处。抵押登记日为2014年2月7日，债务履行期限为一年。
购房合同上白纸黑字写着:业主买的房子每平米4750元，贷款方式为商业贷款，首付占30%。同时写明房屋交付时间为2017年7月31日前，但合同签订日期为2018年1月，合同签订时间在交付时间之后。
但即使签了合同，业主也拿不到房子钥匙。业主告诉记者，购房合同的签订、入住、开具发票都是在业主不断维权下办理的。“就像去一个地方，爬了一山又一山，还是不知道终点在哪里。”
记者走访了小区物业，对于小区的抵押情况以及地下车库何时可以开放，物业并不知情，只说地下车库的管理还没有移交给物业。至于什么时候交接，没有确定的时间点。
记者在现场看到，该项目还有一个配套幼儿园，位于小区西侧。像业主们一直期盼的地下车库使用权，至今未开放。
陕西文投:
开发商至今未还清贷款。
该项目从未发布。
记者又联系了陕西文投影产业投资管理有限公司相关负责人..这一切还得从2014年说起。
当时美域华庭三期开始公开销售登记，部分业主在这一年交了房子的首付；根据业主提供的购房合同确认书，同年，美域华庭三期项目于2014年2月7日按揭，早于公开发售登记时间。
据了解，该项目被开发商抵押后，中间发生了抵押权人变更。据陕文投业相关负责人向华商报记者出示的抵押相关资料显示，在一份《在建工程抵押登记备案证明》中写道:该市房屋为地字第2014020001号，抵押权人为长安银行股份有限公司，抵押人为陕西昊普置业有限公司，贷款金额为5000万元，贷款期限为2014年1月23日至2014年12月22日，
Xi市莲湖区公证处出具的公证书上写着:申请执行人(委托贷款人):陕西文盛投资管理有限公司，申请执行人(借款人):陕西昊普置业有限公司，经核实，申请执行人已通过委托贷款人长安银行股份有限公司按大致金额向借款人发放贷款。借款人违反本合同，截至2016年5月10日，仍欠借款人本金47，916，350.15元，利息15，697，348.44元，计算至2016年4月21日。申请人可凭本公证书向有管辖权的人民法院申请执行，申请执行期限为两年。落款日期为2016年5月23日。
陕文投业相关负责人表示，贷款至今未还清，美域华庭三期工程始终未放款，而开发商的账户现已被查封。
至于房产的归属问题，该负责人表示:根据相关法律，如果抵押人未能按时还款，公司可以拍卖抵押房产。“但这个抵押物涉及几百户业主的住宅，公司很难拍卖，这让公司很为难。”
钱在哪里？
根据法院调解，
施工方有优先受偿权。
购房合同约定的项目交付时间为2017年7月31日，但未按时交付房屋。对此，各方矛盾逐渐凸显。
除了业主已经开始的维权，与此同时，该项目的建设方xi安建设通用工程集团有限公司将开发商陕西昊普置业有限公司诉至Xi市中级人民法院，要求支付工程款。
2019年1月10日，Xi安中院出具民事调解书。调解书载明:2012年7月18日，昊普公司与建总集团公司签订施工合同，约定由建总集团公司垫付资金建设限价商品房项目(美域华庭三期)。截至2018年11月26日，建总集团有限公司已收到豪普公司已支付的工程款4850万元，尚欠豪普公司97361212.3元。双方达成和解协议，建设总集团公司必须在2019年1月20日前完成所涉及的1号楼和2号楼的全部内部工程，并满足交付条件。在8224.39万元工程款范围内，对该工程所涉及的1号楼、2号楼建筑工程享有优先受偿权。
据了解，上述工程款8224.39万元是业主支付的房款尾款，最终被打给了美域华庭三期施工的承包商。结果不错，房子终于封顶，交了钥匙。
但新的问题出现了:包工头收了8000多万工程款，维权告一段落。但作为抵押权人的陕温放映业多年来一直无法收回贷款及利息，项目无法放款。自身权益不仅无法得到保障，业主房产证也无法办理。
承办人:
开发商工程款拖欠。
地下车库和商铺申请了财产保全。
在法院的调解下，承包商拿到了业主筹集的工程款后，记者随后走访了承包商的项目住宅。然而，承包商代表告诉记者，该项目仍未结算尾款。
美域华庭三期小区一楼有一排商铺，施工方工作人员李先生就在其中两个商铺工作。面对华商报记者的采访，李先生说，小区有600多名业主。目前工程验收已完成，但官司多，开发商还欠承包商约3000万元及利息。
李先生每天的工作，一方面是“看管”地下车库和临街商铺，以收回约3000万元的工程款；另一方面帮助物业解决业主入住后遇到的住房问题。
“小区西侧的配套幼儿园也处于抵押状态，开发商将幼儿园抵押给了另一个抵押权人。”李先生说。
安建设总工程集团有限公司行政部魏先生称，开发商在美域华庭三期项目上对该公司仍有未清偿债务，故该公司就地下车库及临街商铺向法院提出诉前财产保全申请。法院同意并判决保全财产价值2900万元，保全时间两年:2019年9月6日至2021年9月5日。如果诉讼顺利，欠款结清，按时解封房产；但如果不顺利，公司会推迟申请保全。
“本项目五证齐全，但施工过程中债务纠纷导致后期情况，财产保全申请不涉及竣工验收。”魏先生说。
开发者:
承包人未完成竣工验收。
开发商的财务账户被查封。
在业主提供的购房发票上，写着开发商陕西昊普置业有限公司的地址是美域华庭小区，紧挨着美域华庭三期(高辛尚居小区)。华商报记者根据地址找到了办公室，但当天办公室大门紧锁。
华商报记者从办公室隔壁的美域华庭小区物业了解到，开发商的工作人员每周一、三才来上班。知情人士表示，目前，昊普地产已经开始走破产申请程序。
几经周折，华商报记者联系到了在美域华庭小区工作的陕西昊普置业有限公司开发商袁先生。袁先生说，美域华庭三期的承包商还没有完成竣工验收和规划验收。相关验收完成后，可以到房管部门登记，然后办理房产证。
袁先生表示，陕西昊普房产的财务账户被税务部门查封，但这并不影响房产证的办理。袁先生表示对房产抵押、地下车库关闭等情况并不知情，需要问“公司刘总经理”。
华商报记者电话联系“刘总”，对方拒绝回应此事。随后，记者多次联系，未得到相应回复。
高新区
交通和住房建设局:
通过司法程序
会积极配合协调，促进问题解决。
关于美域华庭三期(高辛尚居小区)的问题，华商报记者梳理该小区近几年的信息，意外发现，作为监管部门的Xi市住房和城乡建设局已于2018年9月14日在官网发布了停止销售的违法通知。
公告称:陕西昊普置业有限公司开发建设的“美域华庭二期”项目，应配建55套不低于3117.61平方米的廉租房。然而，昊普地产将这55套廉租房违规出售，严重造成国有资产流失。对此，Xi住房和城乡建设局暂停了陕西昊普置业有限公司所有在售房屋的预售许可和网签销售业务，约谈了该公司相关负责人，要求其立即停止违规销售行为。
也就是说，美域华庭整个地产项目存在很多问题。二期违规出售55套廉租房，也成为目前三期无法解决业主房产证的历史遗留问题之一。华商报记者实地探访时发现，美域华庭项目二期和三期仅一墙之隔。
2020年11月底，记者带着疑问来到高新区管委会交通和住建局。
一个
记者:开发商将美域华庭在建的三期工程抵押给陕文投业。至今房贷未放，房产证难以取得。这个问题的过程是怎样的？有解决办法吗？
高新区管委会交通和住建局回复:
投影行业因债务纠纷将开发商诉至Xi安中院，法院判决后职能部门将积极配合法院工作。
2
记者:交房以来，地下车库一直处于封闭状态，业主反映停车难。施工方表示不会交付给地下车库，因为开发商欠款未清。开发商称小区还没有完全完成竣工验收。相关问题有什么解决方法吗？
高新区管委会交通和住建局回复:
施工方将开发商诉至雁塔法院，导致车库卷入法律诉讼，无法进行竣工验收。法院判决后，职能部门将积极配合法院的工作，在符合竣工验收条件后进行竣工验收。
三
记者:采访时了解到，这个小区是高新区限价房项目。施工期间，开发商资金链断裂，业主支付尾款8000多万，打入法院指定账户，交给承包商，最终交房。目前业主已拿到发票和购房合同，但据了解开发商财务已被查封。那么发票和采购合同是怎么出来的呢？业主能放心保留发票和购房合同吗？
高新区管委会交通和住建局回复:
小区建成后，在法院的执行下进行交钥匙。请向税务局咨询发票事宜。
四
记者:我在采访中了解到，这个项目的开发商有很多债务问题。目前小区的商铺因债务问题还未交房，小区规划的公办幼儿园也被抵押，难以正常使用。相关问题将如何解决？
高新区管委会交通和住建局回复:
诉讼涉及的法律问题以司法判决为准，法院判决后职能部门会积极配合。
采访中，高新区管委会表示，美域华庭三期(高辛尚居小区)的问题正在走司法程序，管委会将积极配合协调，推动问题的解决。
律师声明:
对于抵押在建的房屋，只有解除抵押后才能取得房产证。
记者就美域华庭三期(高辛尚居小区)面临的问题采访了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善。
他认为，由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，当开发商不按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，必须优先考虑抵押权人的利益。但这必然会影响业主的利益。
目前对于小区的房子，业主就是业主，对应的是产权；陕温放映业为抵押权人，对应其他权利。如果开发商不按时还款，抵押权人可以通过法院拍卖抵押物，实现自己的抵押。
“如果真的到了拍卖社区，就侵害了业主的权益。也就是说，开发商支付了抵押权人的债务，却欠了业主的债务。这时候开发商要退还业主房款，同时还要赔偿业主利息损失和房屋溢价，因为房价每年都在涨。”赵良善说。
华商报记者任婷
(为保护当事人隐私，文中车主姓名为化名)
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来源:华商报
