河北滨江工程部◎王辉�0�2�0�2�0�2 当前，随着国家加强宏观调控，房地产竞争已经进入品牌时代。只有建造高品质住宅，突出节水、节电、节能、节材的“四节一环保”的特点，才能吸引广大购房消费者的目光。这就要求房地产企业做好项目规划设计的同时，必须着力打造高质量的建筑产品。而房地产工程部正是工程项目在整个开发施工阶段保证工程质量和工期等目标的核心执行部门，工程管理则是塑造整个项目品牌的基础。�0�2�0�2�0�2 房地产工程项目由于本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的过程中，需要建设单位、设计单位、造价咨询单位、监理单位、施工单位和后期的物业管理单位等多家单位各自承担自身的工作内容，完成各自的工作任务，共同构建房地产项目管理的完整体系。房地产企业工程管理，就更应该站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理，工程部作为项目工程管理的主体，要依据公司制定的流程，运用工程管理的方法和切实有效的管理措施，对整个工程建设所有工作的系统运动过程进行计划、组织、协调、监督和控制，以保证整个项目质量、工期、投资效益目标的实现。在整个项目管理过程中，做为工程管理人员，首先应以正确的、积极的态度，在维护公司利益的前提下，兼顾到项目参与各方的意见来处理解决问题，协调各方关系，决不偏袒一方。并运用适合的管理手段 ，有目标、有侧重、有缓急的开展工作。做好工程管理中的进度控制、质量控制、投资控制、合同管理、安全与环境管理、信息管理及施工现场的组织与协调等。下面将重点对进度、质量和投资控制管理展开论述：�0�2�0�2�0�2�0�2 一、进度控制管理�0�2�0�2�0�2 房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制（这在我们滨江集团有一套完整的进度计划控制体系）。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备、初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度，并能及时提供给设计单位充分、完备的基础资料（包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等）。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求；要将设计进度与编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。�0�2�0�2�0�2 对于项目实施阶段进度控制来说，依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划（总进度计划、月进度计划等）进行比较、分析后，确认进度执行无偏差时，则继续按计划进行，如发现实际进度与计划进度有偏差时，发挥管理人员调控职能，组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实处理（如对实际进度滞后的现象要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案；对甲方指定分包单位、配套单位安排好施工计划节点等等），减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。�0�2�0�2�0�2�0�2 二、质量控制管理�0�2�0�2�0�2 工程质量是确立房地产品牌形象的保证，把好质量关是工程部的责任。对项目设计阶段进行质量控制，就要对设计单位进行严格要求，及时提出技术意见，在各阶段图纸出来后，及时组织技术人员进行审核，将审图意见和建议汇总后上报，做到图纸问题提前更改，避免施工过程中出现大的改动，对工期和造价产生较大影响。在施工图设计完成后，及时组织图纸会审，发挥监理单位、施工单位的作用，解决大部分图纸问题。在工程施工过程中，对于发现的图纸问题，及时反映处理，形成变更或工程洽商记录。以上所列都应在保证进度，保证质量，尽量避免产生成本增加的基础上实施。�0�2�0�2�0�2 对于施工阶段进行质量控制，首先要正确处理工程部与监理单位、施工单位之间的关系，要依靠监理的力量来完成各项管理工作。监理单位是管理的桥梁，要非常明确其作用，以及其工作的方法与效果，工程部要对监理行为、过程、结果监督管理，如发现监理不到位的地方，及时采取措施，如通过下发联系单、专题会以及调换人员等进行纠正。工程部要对监理的正常工作给予支持，不干扰监理正常执行权利。对于工程各参建单位之间的矛盾要站在公平、公正的立场上解决。在工程管理中，要及时组织各单位做到事先分析影响质量的各种因素，找出主要因素，采取措施重点预控，把“事后检查处理”变为“事前控制”，有效避免质量事故的发生。�0�2�0�2�0�2�0�2 三、投资控制管理�0�2�0�2�0�2 投资控制是工程得以顺利实施的保证，在履行合同条款的基础上审核各参建单位上报的工程量和资金支付申请，合理控制合同中未确定金额的开口成本，在保证工程正常运作的前提下，根据公司的资金状况，分轻重缓急给予拨付工程款，使各种工程款项既能加快工程进度又能起到控制各单位严格履行合同的效果。在投资控制方面，要正确处理工程部与公司预决算人员和聘用的审计公司之间的关系，使施工单位上报的工程量能根据实际进度审核，不出现差错，发挥出审计公司应尽的作用。并严格按照房地产企业制定的工程款支付流程运作，使投资得到有效控制。�0�2�0�2�0�2�0�2�0�2 古语云：“攘外必先安内”。部门内部管理也是保证工程管理工作高效开展的基础。要培养出一支能打硬仗的管理团队，发挥出团队集体的智慧，工程部就应该落实部门内员工的岗位职责，并根据部门内每位员工的特点（包括人品、性格、特长、能力等）进行分工，做到量才适用，责任到人。形成以部门经理为核心的管理团队，既要发挥出每位员工的岗位作用，为员工搭建一个能充分展示自身才能的平台，又要做好相互间的配合工作，部门经理应及时了解员工的心理状态，恰当的纠正本部门员工出现的差错，并做好岗位的调整与衔接工作。对员工要奖罚分明，调动起员工的积极性和主动性。并通过组织相关培训工作，提高员工的管理技能。部门经理在自身需具备一定工程技术管理水平的同时，还应掌握一定的管理技巧和方法，以保证企业各项规章制度和工作流程在部门内的有效运行。�0�2�0�2�0�2 另外，工程部还需加强与直属领导的纵向沟通，加强与企业内其他部门的横向联系。及时向直属领导反映部门的情况和工程管理状况，提出分析意见，以保证与公司的决策同步，避免脱节现象发生。及时与其他部门进行沟通和配合，不推诿，不扯皮，做好工程管理的每一个细节 。以上所述，无非如走马观花般谈些浅显的工程管理经验，很不全面，也未深入的进行分析探讨，这就需要我们每一位工程管理人员在今后的工作中不断总结经验教训，提高自身管理水平，树立打造高品质工程的意识，真正做好房地产工程管理工作。工程项目启动会发言稿一般般的，都是挂靠人家的品牌，本地人开发的小公司。没有任何信誉非官方论山东聊城的房价走势一、 引言1、中国人口总量约14亿！2、2019年1月1日，国家卫健委举行新闻发布会，会上卫健委老龄健康司司长王海东指出，当前，中国正处于人口老龄化快速发展阶段，截至2018年底，60岁及以上老年人口达25亿。他说，中国老年人健康状况不容乐观，2018年中国人均预期寿命为770岁，但据研究，中国人均健康预期寿命仅为687岁。患有一种以上慢性病的老年人比例高达75%，失能和部分失能老年人超过4000万，老年人对健康服务的需求非常迫切。--------男性的平均寿命约66周岁，女性的平均寿命74周岁；未来法定退休年龄：男65，女60！2、国家统计局网站发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。报告显示，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加323平方米；农村居民人均住房建筑面积473平方米，比1978年增加392平方米。二、 聊城简介聊城位于山东省的西北，北邻德州、河北 ，南邻菏泽、河南省，东临济南、泰安，西邻河北省，人口总数约600万，辖区东昌府区、临清市、阳谷县、莘县、茌平县（现在自任为茌平区）、东阿县、冠县、高唐县。GDP 属于官方数据，参考意义不大，故省略。官方平均工资5400元/月（2019年），经济发展力和实力全省倒数第一或第二。非官方调查数据工资收入2500-5000元之间（大部分没有社会保险）。消费潜力不足，生活压力很大！属于标准的四线城市。1 聊城的房价以市区或东昌府区内为参考，2019年12月为时间点进行数值对比分析。老城区的新房价格（叫价）一般再11万左右，二手房也在11万左右，新房旧房价格基本持平。新城区的开发区或“高新区”部分区域新房叫价基本为12万左右，旧房为09万左右，新房和旧房价格差距较大。但总体上的真实交易价均比叫价能低02万左右，真实的交易价分布再08—095万之间，符合正态分布。再看租房价格，因为租房价格最能反应该区域房地产真实发展水平。市区以130平-150平的房子，最高月租不会超过2000元，拎包入住的大趋势价格为1200左右的月租。开发区的房租更低，基本维持在1000以下，尤其是一些位置较好的回迁房基本再600元左右。租售比非常低！说明房价的增长动力严重肾虚！！假如聊城再维持高房价进而持续走高，那么租房是最明智的选择。2 聊城现有房屋数量。以新北环-东环-南环-西环 逆时针旋转内的区域进行统计。已建成、在建的、商品性质和集体性质的所有住宅已经超过40万套。该区域内最大的社区为阿尔卡迪亚群居建筑，估计房源再4万套左右，堪称聊城市内最大的钢铁棺材区-贫民区。3 聊城房地产的持有人群和消费人群。除了开发商以外，持有者主要是散漫零星的家庭住房投资，兼有部分隐形炒房客，小部分为自己居住用。聊城市区内以官员、商贾拥有房屋数量高达80%，一个科级、副处级干部家庭平均拥有房屋4套以上，厅局级干部家庭平均拥有房屋8套以上，关键岗位的领导和特殊权力部门干部家庭拥有房屋10套以上！而广大的工人群众队伍一般都维持在1套或2套富裕房屋之间的水平，这已经包括继承所得得房屋了。而真正需要买房得人就是消费人群主要是结婚等刚需、改善性住房为主！这些人也是所谓得房地产得韭菜，需要开发商定期收割！但是韭菜长得不高，减产得趋势严重。4 房价得构成。房子由土地价格＋建安成本构成。聊城目前第二最贵得土地为500万一亩（聊城碧桂园），第一最贵得877元一亩（聊城祥生房地产）。建安成本一般均控制在1200元/㎡以内！！！多层房屋得建安成本控制在900元/㎡以内。这里所说得建安成本是建筑安装公司得中标价格（含税含利润）水电暖甚至中等装修切符合国家标准质量得价格。实际中再结合偷工减料非法分包等，成本还能降低200-400元/㎡！真实的建安成本1000元/㎡（高层）、600元/㎡（多层）。再算土地价格折合到楼面价；以聊城市祥生房地产的祥生金鳞府为例，他的楼面价最高不超过3000元/㎡！祥生的高层楼房的理论成本也就再4000元左右！其他位置的楼盘理论成本也就再3800以内！！但是叫价均超过1万，明面利润为163%。为了暴利，不能不提另外一个概念：公摊。因为目前国家法律对公摊没有明确的要求，所以公摊就是开发企业的一块遮羞布！用它掩饰肮脏赤裸的欺诈！山东省的公摊全国有名，聊城的公摊在整个山东最有名：大、很大、超大！以祥生金麟府为例子，他家的房子公摊还不算太离谱，高层基本再24%-29%之间，多层的房屋公摊再15%左右。这些公摊是什么，只知道有疏散楼、电梯等，其实还有物业的用房，大门、甚至地下人防工程都会算在公摊里。此外还有一个公摊神器：规划图。开发商先按10000㎡规划，实际中也就盖了9000㎡，然后找到政府部门非弄个12000㎡，然后再把这个2000㎡分摊到每户的公摊里，就造成了有的170的房子 实际使用建筑面积也就110㎡的样子，140㎡的套内也就90㎡不到！现实中，一幢30层的一类高层建筑的虚假公摊销售所得就能抵消该幢楼的建安成分！所有说楼房的真实成本也就是开发商购地的价格！！另外，开发商购地的价格也有虚假，这已经是地方政府土地财政公开的秘密！比如说，开发商以800万一亩的价格拿地，政府公示备案等等，其实大部分情况是政府只要求开发商付到50%-70%即可，或者全额付再返给开发商或者以无偿划拨其他土地等补偿措施弥补开发商。综上所述，聊城开发商的的楼房成本其实也就在2000-3000一平的真实成本。可能有人会反驳说，人工、水泥、钢筋都涨钱了，成本哪能不涨？我不反驳，请细细阅读上面所述，疑惑自解之。5 聊城的房地产的官方环境。一言之：政府和开发商都希望买房者均成为接盘者！WHY？很简单，这是一个类旁氏骗局的模式。不管买房者是炒房客还是刚需还是其他等等，地方政府（LG）和开发商（LM）都希望买房者永远付款买房，LG和LM永远收钱割韭菜。只有这样，房地产永远不会倒，哪怕是一年卖几套的房子，也不会崩盘！地方政府和开发商永远是利益共同体。证据有两大块：一，农民工、包工头的工资和工程款永远会被拖欠甚至不了了之，政府职能不会认真负责的处理；这一现象再降低开发商的建安成本；二，购房者被开发商欺骗，政府部分同样也不会认真负责真心处理开发商，哪怕是开发商做的天怒人怨！这个行为再帮助开发商获得非法利益而不受应有的惩戒！地方政府通过人民赋予的权力进行选择性解释法律法规，诱导人民进行高房价消费。比如划分学区房，划片就近上学，具体要求工作社保、居住证、房产证等等，看似正规，实际上在滥用权力使用所谓“正规的程序或手段”要求身处“不正规不法制的社会环境”中的群众。可想而知，群众很受伤！比如，聊城有多少企业能按《中华人民共和国劳动合同法》缴纳社保，有多少劳动者收到不公平待遇投诉甚至仲裁，职能部门认真负责贯彻了这个法律，切实保护劳动者了吗？6 开发商的后续吸金之术。后期物业服务就是开发商敲骨吸髓的另一手段。与其说是“物业服务”不如说是“吸血服务”。聊城的新房物业费动不动就是15元-18元-2元，基本都在18元以上了，还得按照购买的建筑面积缴纳，物业费的真实缴纳情况和账目从来不对业主公开。业主只需要知道“该缴物业费”就行，其他与业主无关，物业公司当然也是开发商控制的公司是业主的大爷，大爷提供的服务业主敢说不好？！ 公共电费、电梯费、照明费、垃圾费等等名目繁多且需要另外缴纳。用一个例子说明物业费的暴利，假如一栋高楼，建筑面积30000㎡，卖到33000㎡，300户，物业费18元/㎡/月，其他费用一户600元/年；缴纳率85%，该幢楼一年的物业收入=183300012085+600300085=759万元。因为房屋的保修一般为5年，由建筑施工方承担，所以前五年物业只会负担点卫生和安保费即可。另外，小区内还能通过广告来创收，粗略估计该栋楼一年最低能创收6万元。那么该幢楼的物业收入最低能达到82万/年，而该栋楼的建安成本也就3200万元。30多年就能通过物业赚回建安费用，实际中，物业只需要25年的时间就能替开发商赚回建安费！7 公共区域非法销售。典型案例就是地下人防工程设施。人防工程属于国家所有，平时由业主使用，最广泛的用途就是车位。因为涉及到物权法、合同法、人防专门法律以及各地政府人防管理部门的具体解释不通，造成了一定的混乱。因此开发商认为是自己的，可以随意买卖，或者变相买卖。但是人防车位不能办理产权，大部分已经把整个成分算在整个楼盘了，由全体业主付款了，所以实际的司法案例中人防车位只有使用权，使用权归全体业主共同所有，物业可以根据业主委员会的委托进行管理，并收取相应的管理费，该收入用于小区。但是开发商呐，开始变相售卖或者明目张胆的售卖，聊城的车位一般在6万-12万不等，一般人防车位会按06-08的比例配置，那么这幢楼最低配有180个车位，一个车位卖10万，那么最低就能非法所得1800万！三、 聊城房地产的困境上面所讲的聊城房地产如何的暴利，相比读者都有所了解。但是为什么好多人都在讲开发商不好过呐？究其原因就是地方政府不严格执行相关法律法规造成的！法律明确规定，先审批后建设，先资金到位再开工。但是现实中，都是边建边报送材料，甚至先建后报送审批，或者干脆不报，爱咋地咋地！最后无法办理房产证，让购房者承担！另外，开发商根本没资金，都是通过所谓的黑色关系中标，同时通过银行贷款和民间高利贷套取资金先缴纳土地出让金首付啊，再要求施工方垫资施工，空手套白狼！地方政府和商贾一同操作，国家的建筑法就成了一纸废文！施工方也没有什么钱，为了中标就得答应开发商的要求。施工方也就大包，也开始贷款高利贷获取启动资金，大部分情况下再转移风险，开始非法分包拆包，出现了二包三包四包等，等到真正施工的人员手里已经不低于8包了！中间的每个环节开始赖账，就出现了包工头、工人被拖欠工程款和工人工资了，这就是聊城的建筑生态系统。也是全国的建筑业政治生态环境。四、 聊城未来十年的房价走势分析。聊城房价还会涨，，，，继续涨。责任和推手就是地方政府！地方政府和开发商联合作秀，鼓动压迫百姓使劲买房，增加购买的氛围环境压力，但就是不增加购买力！鄙人大胆估计2025年的聊城市区房价均价能达到18万/㎡，实际交易价不低于15万/㎡，但是2025-2030年 会逐渐回归到25-35吨小麦价格/平方米。2025年就是聊城房地产业的拐点，同时也是第一个拐点。后期还会有新的拐点，所有的拐点都是下降的拐点 那么有读者会问，人家地方政府掌握地方行政大权和内参消息，开发商也是大富大贵之人，难道他们不知道这些风险吗？我一个草民在此阔论妄言，是否自取其辱？不可否认，他们的确掌握政治资源，但是经济发展的规律不是任何外部势力能擅自干扰的？地方政府和开发商现在也是骑虎难下，进退两难！一方面地方政府要政绩，建设发展是最简单最突出的发展方式：简单粗暴见效快。另一方面，只要中国城镇化建设不停止，开发商就有赚暴利的环境。聊城这个地方，老百姓除了种蔬菜，除外打工，买卖钢材，别无他法之生存。公检法学医的工资能拿到1万以上，其他的事业单位和国有银行、国电、石化等垄断行业能超7000左右的工资，这些好单位优秀阶级的人是买房的好韭菜，也是将来开发商重点收割的韭菜。五、 赘言。未来数年内，房产税将开始全面征收。这也是城市发展终结的一个政策性标识。土地财政转向为财产税收。另外，未来有几类不动产是不能投资的：1 商铺。当前行情下的商铺已经无任何投资价值，开发商把未来50年可预见的收益通通加在售价里了。商铺的数量每年在增加，几乎每个小区，每个新建的楼盘全都配套有好多个商铺，但是与之相伴的人口增长及消费能力在逐渐下滑，这就造成了高房价与群众消费能力不足之间的矛盾。更甚者，外省市的商铺都在聊城售卖，免费接受看房。还有什么托管之类的，简直就是典型的旁氏骗局。这个矛盾也就是目前中国全面小康社会背景下的一个典型的矛盾，也是中国特色社会主义新形势下的一个典型社会经济矛盾。2 公寓。公寓处处是坑。全国各地都在卖公寓，河北的公寓跑到山东来卖，而且宣传是入住各大知名国际知名酒店托管，如果真是这样得话 就是您拿钱开发商用你的钱盖楼卖给人家用，您只得到连利息都不到的利润。况且很大情况下，这些宣传都是骗人的，根本实现不了。3 海景房。一个当地人白送都不会住的“概念房”。一言蔽之，骗人的玩意。自家宅基地，可以让别人出资盖房，出租房屋使用权吗？　在当今社会生活中，我们可以使用发言稿的机会越来越多，发言稿的写法比较灵活，结构形式要求也不像演讲稿那么严格，可以根据会议的内容、一件事事后的感想、需要等情况而有所区别。怎么写发言稿才能避免踩雷呢？下面是我帮大家整理的工程项目启动会发言稿（精选12篇），欢迎大家分享。 工程项目启动会发言稿1 尊敬的各位领导、各位来宾、同志们： 　在这春风送暖、万象更新的美好季节，非常荣幸能够代表xx在20xx年全县一季度重点项目集中开工仪式上作表态发言，这既是县委、县政府对xx工作的认可与鼓励，更是鞭策与激励，我们有信心、有决心，在县委、县政府的统一部署下，以更大力度、更实举措、更优服务，紧紧围绕县委“杂技兴县、工业强县”战略，加快推进招商引资和项目建设工作，确保首季“开门红”，全年稳增长。 　我们变思路，促转型，在用地保障上“求突破”。积极对标先进地区，学习借鉴成功举措，面对工业用地紧张的现实情况，采用“腾笼换鸟”方式，及时淘汰清退产能落后、低效利用工业用地，清理停建停产企业和闲置厂房，盘活县域内原城关造纸厂等多处僵尸企业和闲置厂房，用来吸引具有先进生产力的“金凤凰”，有效缓解了土地资源瓶颈制约难题，趟出了一条新旧动能转换的xx之路。 　我们抢机遇，抓落实，在项目推进上“重实效”。全力抢抓京津和雄安新区企业外迁机遇，坚持“走出去”“引进来”相结合，不断扩大招商引资力度和广度，镇领导班子带头“走出去”，积极洽谈意向型企业，主动和兄弟单位谋求对接合作，广交朋友、广邀客商、广搜信息，全镇上下掀起招商热潮。 　我们强效能，优服务，在环境提升上“树口碑”。在全镇上下树立了“抓营商环境就是抓项目、抓营商环境就是抓发展、抓营商环境就是抓未来”的理念，引导干部群众用心用情当好企业“服务员”，为项目落地提供一站式、保姆式服务，对重点项目挂图作战、倒排工期，确保尽早施工、尽快落地。班子成员主动深入企业项目建设一线，问需解困，服务企业发展，对项目建设过程中存在的问题现场解决、事不过夜，不断提升企业和投资者的满意度和认可度。 　好风凭借力，扬帆正当时。下一步，xx镇将以本次项目集中开工为契机，全面吹响招商引资“冲锋号”，奋力按下项目建设“快进键”，继续打造营商环境“高地”，培育投资兴业“热土”，争当县域发展“主力军”，为建设创新驱动经济强县、生态宜居美丽吴桥做出新的更大的贡献！谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿2 尊敬的各位领导、各位来宾： 　今天，我们在这里共同见证 xx项目的正式签约（开工），这是在xxxx的时间节点，我市“工业强市”进程中结出的又一丰硕成果，是市委、市政府从全市调结构、转方式、促发展、惠民生的大局出发而做出重要决策，对进一步培育壮大xxxxx产业，提升产业档次意义十分重大。在此，我谨代表全市各服务部门向项目的正式签约（开工）表示热烈的祝贺，同时也郑重表态，坚决做到： 　一是抓保障、优环境。根据项目实际需要，发挥自身优势，整合各类资源，开辟绿色通道，加强前期的工作指导，加快项目的审核速度，着力推进项目的各项前期准备，为项目的顺利实施奠定坚实的基础。 　二是强服务、提效能。按照“四个一”服务机制的要求，为项目建设提供酒店式、菜单式、保姆式服务。主动对接项目各服务事项，保证件件有落实。同参与项目服务的各相关单位，提前介入，加强沟通，积极协调，通力配合，切实形成加快项目推进的强大合力。 　三是勇担当、善落实。细化、量化项目推进流程和节点任务，倒排工期，责任到人，做到目标明确、任务明确、责任明确。努力化解影响项目推进的制约性因素，多想办法，不找原因，以勇于担当的勇气，善于落实的锐气促进项目高效有序推进，顺利开工建设，早日建成投产。 　最后，祝xxxxx项目推进顺利，早日竣工！ 谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿3 各位来宾、同志们： 　廉租住房建设项目是党中央、国务院确定的一项民生工程，也是市委、市政府实施的一项德政工程。今天，我们在这里隆重举行区廉租住房建设项目开工仪式，在此我谨代表市委、市政府、市政协表示热烈的祝贺！对莅临本次开工仪式的各位嘉宾表示衷心的感谢！ 　廉租房制度市深化城镇住房制度改革的一项重要举措，是建立健全城镇最低收入家庭住房的保障制度，市政府改善困难家庭住房条件的职能体现，也是构建和谐社会的具体体现。，市委、市政府开始筹建第一批廉租房以来，取得了较好的成效，在群众中反响较大，得到了群众的欢迎。今年，我市计划再解决1。3万户城市低收入家庭的住房问题，区要完成套廉租房建设。今天，这个开工仪式也让我们看到了区委、区政府进一步解决城市低收入群体住房困难、强力抓好民本民生的决心。 　兴建廉租房建设工程，是一件于国于民皆有利的大好事。我们迫切希望，必须把好事办好，尤其在质量问题与安全问题上，一定要警钟长鸣，狠抓不懈。各级各部门要有高度的责任感严格执行技术规范，强化全过程、全天候、全方位的监督管理。建设施工单位更应本着对国家负责、对人民负责、对自己负责的态度，层层落实责任制，建立健全质量保障机制和安全管理制度，狠抓质量、确保安全，打造精品，追求卓越，使廉租房建设工程成为领导放心，人民满意的阳光工程、精品工程。 　最后，祝廉租住房建设项目早日交付使用！ 　谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿4 尊敬的各位领导、同志们： 　大家上午好！ 　随着xx项目的启动实施，xxxx镇迎来了加快发展、率先发展的黄金机遇期，项目的上马也为我们xxxx村经济的发展带来了新的契机。在保证项目前期的`顺利推进中，我们xxxx村做了大量卓有成效的工作，其中为实现xx项目在预定时间内开工，村两委及镇驻村干部连续几个昼夜奔走于村民家中。xx项目对xxxx村意义重大，在此，我代表村两委郑重表态：在镇党委、政府的正确领导下，村两委将锁定目标，咬住任务，克服一切困难去奋斗，不折不扣抓落实，全力以赴做好项目建设中的协调、配合工作。为实现早日完工，我们村两委将从以下几个方面着手： 　一是根据项目建设实际需要，继续做好宣传动员服务工作，营造良好的的建设环境，确保项目建设畅通无阻。 　二是耐心细致做好群众思想工作，妥善协助解决施工过程中出现的与我们村有关联的新问题，取得群众的理解和支持，确保项目建设平安顺利进展。三是强化大局意识，主动和项目工程队沟通，积极协调配合，对项目建设中遇到的问题和困难，想方设法予以解决。 　总之，我们要积极配合工程施工队，解决协调好施工过程中遇到的困难和问题，一切为工程的实施让路，强化大局意识，切实搞好项目实施的各项配合服务，以高度的责任感和使命感，确保工程顺利开工，如期完工。谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿5 尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们： 　大家上午好！ 　今天是我们机械齿轮生产项目开工剪彩的大喜日子，在此，我代表机械制造有限公司，向热情帮助公司建设的县各位领导、各界朋友表示衷心地感谢；对各位领导、各位嘉宾能在百忙之中前来参加我们公司的开工剪彩仪式表示热烈的欢迎和衷心地感谢！ 　机械制造有限公司于20xx年12月改制成立的一家股份制企业，前身为齿轮厂，公司拥有一支具有较高素质的经济管理和产品设计制造的专业工程技术、技工队伍。并与格特拉克传动系统有限公司保持长期合作关系，专业从事摩托车、汽车齿轮生产，年生产能力达300万件。今天，落户黄坳工业小区年产800万件机械生产项目总投资4800万元，项目用地26亩，建成投产后，年产值可达8000万元人民币，年利税1000多万元，需用工300人以上。 　今后，我公司将在县委、县政府以及各位领导的关心和支持下，继续秉承“开拓创新，追求卓越”的理念，进一步加快技术改造步伐，为产品提高质量、企业做大成绩、公司提升形象而矢志努力，公司必将拥有美好的明天！ 　最后祝愿各位领导、各位来宾身体健康、合家幸福！ 　谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿6 各位领导、同志们： 　在市委、市政府的帮助支持下，经过各有关单位的通力合作和辛勤工作，xx市城北景观公园、道路、广场、学校建设及房地产开发项目的前期各项准备工作已经就绪，今天将正式开工建设，作为项目的牵头包抓单位，感到由衷的欣喜和无比的激动。 　xx市城北景观公园、道路、广场、学校建设及房地产开发项目，是我市迄今为止引进的投资量最大的城市基础建设类招商引资项目，是我市通过市场化手段，建设城市、运营城市的又一创新举措，项目的建设将有力改善我市城北地区的环境面貌，为拉大城市框架、提升城市品位、进一步完善城市公用配套做出巨大的贡献。 　今天的项目开工典礼，是该项目落户我市过程中又一个新的起点，随着项目落实的不断深入，我们面临的问题将更加具体、承担的任务将更加艰巨，市xx局决心在市委、市政府的坚强领导下，在各有关单位的配合支持下，以冲刺“xx十强”为动力，以“xx”主题教育为契机，全面贯彻落实市委、市政府 “大项目建设xx年”各项工作安排部署，切实肩负起项目建设 　牵头抓总的光荣任务。积极协调、督促投资商加大项目建设投入力度，保证项目建设按计划顺利推进；协调项目建设领导小组各成员单位，全力协作、相互配合，全方位做好项目包抓服务工作；及时协调解决项目建设过程中遇到的各种困难和问题，为项目建设营造和谐、宽松、顺畅的环境，全力促进项目建设快起步、稳推进、早建成，力争尽快为xx人民提供一个怡情养趣、休闲健身的好去处，为我市再添一道彰显城市品位、塑造城市名片的风景线。 　最后，预祝项目建设圆满成功，祝各位领导、各位来宾身体健康、万事顺意。 　谢谢大家。 工程项目启动会发言稿7 各位领导、各位来宾、同志们、朋友们： 　在这春暖花开、春意盎然的季节。今天，我们在这里隆重举行永安家园开工庆典，这是我县加快旧城区改造步伐、经营城镇、提高城镇品位的具体体现。在此，我代表县委、县政府向朝阳永安房地产开发公司和建设者们致以最热烈的祝贺。 　永安家园的开发建设，为城区建设增添了一处靓点工程，同时又将在镇内形成一处居住条件优越、功能完善的住宅小区，它的建设必将进一步改善城区面貌，对全面推动城区房地产业的发展起到积极作用。 　去年，我县不断加大了旧城区改造力度，共实施了13项工程。其中，新惠路开发建设是旧城区改造中的一项重要内容。朝阳永安房地产开发公司审时度势，抢抓机遇，凭借较强的经济实力和丰富的房地产开发经验，通过竞标，取得了新化路的开发建设权。在新惠城区，随着永安家园等开发项目的开工建设，不仅刺激居民的购房消费需求，能够带动建筑业、建材业、装璜业、商业的发展，而且能够扩大就业，增加税收。将全面提升新惠城区的建设水平，促进城镇经济全面发展。 　房地产业是城镇经济中的新兴支柱产业，房地产开发支撑城镇发展。我县的房地产业刚刚兴起，全县有10亿多元的居民储蓄存款，居民潜在的购买力非常强。随着我县推进城镇化步伐的不断加快，新惠镇作为全县政治、经济、文化、科技与信息中心，新惠镇的建设水平将不断提高，聚集作用将进一步增强，可以说新惠城区的开发建设潜力巨大，商机无限。现在一批有远见的开发商纷纷来新惠小城投资兴业，作为我们来讲，要为来敖汉创业的企业创造最优良的发展环境，自觉创造亲商、重商的氛围，搞好服务，多方帮助，切实解决他们所存在的困难，使外来的开发建设者们安心我县的小城镇建设。各位投资者也要抓住机遇，以人为本，诚信经营，有序竞争，不仅要经营好自己的商品，更要经营好自己的信誉，用全新的开发建设理念，不断创新思维，致力于推动新惠城区建设，共同把新惠镇建设成为富有特色、富有品位、设施配套、功能完善的新兴小城市。 　希望朝阳永安房地产开发公司继续发挥自身优势，坚持高起点、高标准、高质量、高品位的原则开发建设永安家园，严把工程质量关，加快施工进度，确保今年完成全部建设任务，把永安家园建设成为建筑质量优良、配套设施完善、入住者满意的高品质住宅及商业小区，成为新惠镇内房地产开发中的示范工程，为我县房地产业的发展起到先锋模范作用。 　最后，祝朝阳永安房地产开发公司事业兴旺，通过在我县的开发建设，使企业再上新台阶，再创新业绩。祝各位来宾、各位领导身体健康，工作顺利！ 　谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿8 尊敬的各位领导、同志们： 　今天，濂溪大道（九码沿江快速通道、八里湖跨湖大桥）等三大工程开工典礼隆重举行，这既是全市政治经济生活中的一件大事，更是我区加快融入核心城区、推进城乡一体化进程中的一件盛事。（濂溪大道工程是实施市委、市政府“两区互动、强工兴城”战略的重要举措，濂溪大道建成后将连接南北，贯穿东西，沟通十里和芳兰两大组团，对于完善城市路网，拉开九江城市框架，拓宽发展腹地，聚集工业要素，推进城乡一体化，带动全市经济社会发展至关重要。）庐山区作为濂溪大道项目的承建单位，受市委、市政府的重托，深感使命光荣、责任重大。我们一定认真贯彻落实市委、市政府的决策部署，确保濂溪大道顺利实施。 　一、精心组织、周密安排。我们将严格执行好“六个一”工作机制，（大力弘扬“敢打硬仗、能打胜仗”的传统，发扬“五+二”、“白+黑”精神，）组织精兵强将，科学组织施工，项目责任领导长住工地，就地指挥、协调施工过程中的各种问题。 　二、确保质量、确保工期。我们一定以高度的责任感和使命感搞好工程建设和管理。工程建设中严把“五关”。（一是按照“经济、实用、美观、大方”的原则，严把项目规划设计关。二是坚持依法依规，阳光操作，严把施工队伍资质关。三是实行全过程质量监控，严把程序、材料、建设“三大关口”，加强施工现场监理，严把工程质量关。四是把监督贯穿于工程建设的事前、事中和事后，严把工程资金预决算审计关。五是自加压力、倒排工期、挂图作战、强势推进，严把工程进度关。） 　三、加强监督、协调各方。强化大局意识，切实搞好项目实施的各项配合服务，牢牢把握建设的主动权，确保把濂溪大道建设成优质工程、精品工程、放心工程、效益工程、廉洁工程，不辜负市委。 　市政府，以及支持庐山区发展的各界人士的期望，向市委、市政府和全市人民交上一份满意的答卷。谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿9 尊敬的长、各位来宾、各位朋友： 　大家上午好！ 　我是县工程领导小组负责人。九月的大地，晴空万里到处是一片丰收的喜人景象。今天，我们每个人的心情就像这天气，一片晴朗。我们很荣幸地迎来各位光临，感谢大家参加工程开工仪式。在此，我代表领导小组，向参加开工仪式并长期关心支持帮助工程建设的各位领导、嘉宾和同仁表示最衷心的感谢和最真挚的敬意！ 　为响应市委精神，我们经过广泛调研充分考察，邀请设计院严谨规划，在老旧社区新建工程。工程是一项工程，更是一项民生工程，工程建成后是城一张靓丽的名片，必将带动产业的繁荣发展，催生新的就业机遇，工程建成后，更会让老城重新焕发生机。为促进产业融合，加速产业转型发展提供“样本”。 　工程的顺利开工与工程指挥部全体参建人员努力付出密不可分，我们不会忘记，你们为了一个，常常是跑完东城跑南城，晴天一身汗雨天一泥；我们不会忘记，你们为了让搬迁民众对我们的工程给予最大支持和理解，常常苦口婆心做思想工作，受了委屈也毫无怨言；我们更不会忘记有的同志带病坚持工作，为了工程如期正常开工也是豁出去了。你们吃苦耐劳默默奉献的“老黄牛”精神，不等不靠自强不息的“精神”，着实让大家感动，也激励我们奋勇向前去挑战更大困难。 　工程的顺利开工，也与参加设计的专家和等部门密不可分，在此一并表示感谢！ 　由于工程地处闹市，在方面给施工带来一定困难和挑战。但我们承包商公司，是经过公开“”选出来的过硬企业，相信你们能够发挥企业优势，集聚精英人才，出台最优施工方案，运用最高效的施工方法，做好工程各项管理施工工作。我们相信你们有信心和勇气攻坚克难，我们相信你们一定能够保质保量完成这项任务。 　策马扬鞭、贵在有恒。参建施工任务，使命光荣责任重大，希望全体参建人员不负重托开拓创新，严守规定和各种行业规范，拧紧“螺丝扣”，压实“责任链”，安全施工、科学施工、高效施工，力创国家精品优质工程，为工程圆满竣工彰显作为，做出人应有的贡献！ 　谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿10 尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们： 　大家上午好！ 　今天，我们在这里隆重举行叉车年产3万台叉车项目开工庆典，我谨代表集团向长期以来关心和支持该项目的各级领导、合作单位和各界朋友，表示最诚挚的欢迎和最衷心的感谢！ 　随着机械化大工业的快速发展，工程机械市场越来越大。公司经过多年的快速发展，已经拥有动力总成等完整配套体系与技术体系，我们准备用轿车工艺与技术来生产叉车等工程机械，这将会给叉车产业来一次大的冲击和革命。我们要做叉车行业、工程机械行业的颠覆者，我们十分感谢芜湖市政府、区委区政府对我们的全力支持，我们只有继续发扬人的创业精神把项目做好，把规模做大，把产业做大，把效益做好，早日上市，才能报答市、区领导对我们的厚爱。 　企业的竞争是产品质量、品牌、技术能力和流程的竞争，是的竞争，是领导班子的意志与决心、责任心、事业心的体现。我们要认真研究学习顶级工程机械企业的产品线、产品技术、工作流程、品牌定位和市场策略，认真研究学习国内前三位工程机械企业的优点和特点，例如迅速成长的三一重工，建立最有竞争力的激励机制，严格的成本控制能力与市场开拓能力，我们要迅速集聚全国优秀人才，充分依托资源，通过最好的工作环境与氛围，提高执行力，向这些好的民营企业挑战。公司要全心全意做好叉车的后盾，希望叉车做好三年工作规划，迅速把规模做大，把产业线做丰富，把产业链做完整，新企业要先做大规模，后做强做稳。紧紧围绕国内国际两个市场，确保从今年起不能亏损，力争三年后上市。 　叉车项目占地约亩，总投资亿元人民币，建筑面积约万平方米，整个项目厂房、研发楼同步建设，基础工程将于今年年底峻工，一期项目达，将实现年产叉车3万台的生产能力。这将极大的促进公司的快速发展，有效的助力芜湖经济的突飞猛进。 　各位领导，各位来宾，开工仅仅是叉车迈出的第一步。我们要求，严控工程质量，严控投资，严控规模，一次规划分步实施，这是我们的目标。希望参与叉车建设的单位和工程技术人员，要认真负责、加强管理、保质保量，按期完成工程建设任务。我相信，叉车团队在陈学祥总经理带领下一定会给我们一个惊喜，把叉车打造成国际品牌企业，国内龙头老大企业，区的重点企业。我们也期待各级领导、各位朋友一如既往关心和支持叉车项目！ 　最后，祝叉车项目获得圆满成功！祝大家工作顺利、身体健康！谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿11 尊敬的各位领导。各位来宾： 　大家上午好！ 　今天是个好日子，在这喜庆的日子里，我们迎来了泗洪县公安局监管所工程顺利开工。在此，我谨代表江苏中拓项目管理咨询有限公司，向各位表示热烈的祝贺！向为该工程顺利实施而付出辛勤劳动的各位领导，各参建单位和社会各界朋友表示最崇高的敬意！ 　“百年大计，质量第一”，建设工程质量关系到社会的稳定﹑经济的发展和人民群众生命财产安全的大事，对建设工程质量进行有效的控制，保证达到预期的目标，是我们监理公司进行工程管理的首要任务，在此我谨向大家保证：我公司将按照国家规范﹑标准和合同要求，严格履行合同赋予我们的监理职责，本着“严格监理，热情服务，公正科学，廉洁自律”的监理工作原则，紧紧围绕工程建设的任务和目标，严格按照图纸和各项规范要求，抓好质量控制，进度控制，投资控制，做好合同管理和信息管理工作，做好各方面的协调工作。确保工程安全，优质，高效的如期完成。 　在工作中我们将继续发扬不怕苦，不怕累的精神，对工程进行全过程，全天候，全方位的监理：对重点部位，隐蔽工程进行重点旁站监理，加强监督。对每一道工序，每一项工艺每一个重点部位都进行认真的把关，做到事前有计划，事中有监督，事后有总结，及时发现问题，解决问题。我们将恪守职业道德，始终贯彻“规范监理，一丝不苟，优质高效，竭诚服务，不断改进，业主满意”的工作方针，以建设一流工程，实施一流的管理创造一流的业绩，高质量，高速度，高效益地实施监理为己任，回报业主对我们的信任和支持，绝不辜负社会各界朋友对我们的期望和重托。 　我们相信，在泗洪县公安局和有关职能部门的领导下，在施工单位和社会各界朋友的大力支持下，通过大家的共同努力，一定会把泗洪县公安局监管所创建为高质量的精品工程。 　最后祝各位领导与来宾身体健康，吉祥如意！ 　谢谢大家！ 工程项目启动会发言稿12 尊敬的各位领导、各位来宾： 　大家早上好！ 　今天，我们在这里隆重举行的是工程开工仪式，在此，我谨代表建设方，对工程的开工表示热烈的祝贺！对出席开幕式的各位领导和嘉宾表示热烈欢迎。向所有来宾和朋友致以最美好的祝愿！ 　自公司成立以来，业务遍及中国大江南北，并参加了关键项目建设、大量的外国援助项目的建设等。公司80%的雇员是退伍军人，拥有20多家子公司和8个管理中心。现有高级工程师76人，工程师348人，助理工程师149人，高级家12人，经济学家15人，助理经济学家54人，工程师和技术人员978人，施工人员1400多人，企业职工14636人。年经营产值80多亿元，年输送土石3000多万立方米。在建设中，必须抓好以下几个问题： 　1、按照总部统一部署 　我们要遵循科学严谨的组织安排，对总部的安排严格执行，共同创造，确保按时完成每一个阶段的任务。我们需要发挥总部的角色，绝不是忽视项目部门的积极性和热情。相反，这个项目应该在实施过程中发挥主动性、积极性的作用。我们会根据自己的实际情况，确定关键和困难点，优先点和重点，提前预测，只有这样才能确保一切顺利完成。 　2、确保安全 　繁重的建设和生产任务已经使我们的安全形势到了最关键的时刻，稍有疏忽，我们就会功亏一篑。针对以前所有的工作，找出不足点，进行及时调整。我们必须始终牢记的责任比泰山更重。 　安全工作没有终点，只有起点。我们从事建筑业，如果没有“安全第一”的意识，就是对企业和员工不负责任，甚至是犯罪。安全与效益息息相关，安全与企业的生存发展息息相关。认真执行公司制定的安全，加强管理，加强监督，消除隐患，保障职工人身安全和设备安全。 　3、保证质量 　质量是工程的灵魂，是企业的生命。一个没有质量保证的项目不仅没有意义，而且会毁掉企业的声誉。无论事情有多紧迫，都不能出现工程质量问题。无论多么辛苦和劳累，都有必要保证工程质量达到标准。 　我们要坚持和发扬公司一贯的“质量第一”作风，在工程质量上精益求精。正确处理好数量与质量的关系，要努力实现质量与进步的同步。要让“三位一体”进入班组，注入到每个参建工人的头上，体现在每个工人的行动中。 　我们必须确保企业在质量生存的高度上，时刻牢记，严格施工流程、材料供应、实现公司的质量目标。 　最后，我要感谢各位领导和嘉宾的光临。祝大家身体，万事如意。 　我的发言结束了，谢谢大家。房地产——年度全面预算自己申请到的宅基地，让别人出钱建设好，但房子还是自己的，只不过出资建设方可以拥有一部分房屋规定年限内的使用权，这相当于出租房提前预付房租，农民对自己的房屋出租一部分，这在政策上没有什么不妥，因为房子是农民的私有财产，农民宁愿自己住得窄巴点，出租出部分房屋，法无禁止。对私权利来说，法无禁止即可为。 农村出租房屋，特别是城中村、城区村，出租房屋的现象非常普遍。有的是农民拥因 历史 原因拥有多处住宅，比如通过继承等方式合法取得，而自己又住不了，便会将多余的出租出去，以此增加收益。有的是只有一栋房屋，但为了增加收入，宁愿自己住得窄巴一些，将部分房屋出租出去。晏子刚毕业结婚那些年，并没有分到住房，也是租房五六年。当时的房东，拥有一套完整的院落，房东自己住两间正屋和东厢房，另两间正屋租给了我，西厢房租给别一家城市无房者。这种情况非常多。对于城中村租房者，当地派出所进行登记，其他没有任何管理。 但是，自己申请宅基地让别人出钱建设，这种事情晏子没听说过，因为这样的好事，很难碰到。当然，如果在城区，靠街的农房出租价格高，租房者感觉出资替你建房有账可算，那也是完全可行的。这就相当于人家提前预付多少年的房租而已，在确定租房使用年限时，肯定房主得做出一定的让利，房租要比市面价格便宜一些，因为要考虑到人家预付房租的利息因素。 还有一种情况，根据题主的意思，出资人拥有一部分房屋规定年限出租使用权，也就是说，出钱人可能不是承租人，出钱替你建房，是做为一种投资，建起房屋后将你们协议好的部分房屋由他对外出租，这就等于你无钱盖房，借钱盖房，允许人家使用一阶段，将房屋出租的收入慢慢抵顶你的”借款“。这也是合情合理的。总之，农民有权对外出租自己的房屋，农民建设房屋，只要依法拥有了宅基地，哪种方式出资建设，那是农民自己的事情。只是农民在将房屋出租后，不能再重新申请宅基地而已。这种别人出资建设，用房租做为投资抵扣，不存在违法行为。但是，为了避免纠纷，一定要签订规范的协议，必须写明，房子建起后所有权归农民，由农民办理房产证，这是产权明晰的重要问题。合同要规定好房屋建起后，多大面积归投资人使用多少年，这多少年内投资人如何使用和房主没有任何关系，只要不违法，房主不得干涉。因为房东对房子有管理责任，协议中必须写明不允许在该房屋内从事非法职业。同时要规定，房子在使用过程中出现问题，由谁维修。协议一定要有中间人证明，或者进行公证，确保具有法律效力，以免日后发生纠纷。 首先祝贺你！你家的宅基地，有人出资盖房这是一件大好事啊。说明你们村应该在城郊农村吧，这些年城郊农村房子和宅基地是越来越火了。 我们这里就有许多城郊农村的房子，把门改在了临街搞出租呢！农村商铺和城里的商铺几乎连成了一体，难以分辨出来。 按照农村的现实情况，你是宅基地使用权的主人，不论谁出资盖房，房子的产权都是你的，至于盖好房子后如何运行，谁来使用，出租多少年都是你自己说了算。 农村宅基地所有权是农村集体的。但具体在宅基地的使用方面目前并没有什么权威规定。倒是有一些地方开展了农村宅基地三权分置试点工作，把农村宅基地的所有权，资格权和使用权三权分开，来保障宅基地的农村集体所有权，宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，为农民增收又新增加了一个途径。 所以说，你这种想法和做法应该是走在了时代的前沿。不过，你担心的是不是村委会会出面干涉？其实这是你们私下定的，村委会未必能知道！村委会只是在审批宅基地的时候发挥作用，决定你们家是不是符合宅基地的申请条件，至于审批完以后你们家谁来盖房子如何运行一般就没人过问了！ 但有一种情况，如果你们家的宅基地是通过不正当的手段来骗取的，比如你们家在已经拥一户一宅的情况下，又申请到了另一份宅基地！那村民们就会抱不平，举报你多占，那村集体就要干涉你了！但原因不是你的房子由谁来建，而是你多占宅基地了，应当收回！ 不知道你属于哪种情况，希望这样的答案能帮到你！欢迎大家留言继续探讨。题主问：自家宅基地，可以让别人出资盖房，出租使用权吗？也就是说，让别人出资在自己宅基地上建房，房子建好后，允许建房者拥有部分房屋一定年限的出租权。一、农村宅基地的性质权属 农村宅基地是国家无偿为农民提供的农村建设用地，由于是免费使用，所以，一户只能拥有一宅。 农村只要符合一户一宅条件的家庭，都可以申请到一处宅基地。 农村宅基地的所有权属于村集体，农民只有使用权，只要这个家庭户一直存在，即便户口本上只有一个人，宅基地就可以一直使用。二、宅基地建房规定 申请宅基地被批准发证后，必须在两年内建房，如果两年内宅基地还没有开工建房，宅基地就会被收回。 至于建房款谁来出，建造什么样的房子，政策和法律都没有规定，家庭内部自行商议。 三、自家宅基地可以让别人建房吗？ 完全可以。只是不管谁出资多少，房子的所有权都是自己的，宅基地所有权都是集体的，自己只有使用权。 别人要在你的宅基地上建房，建好后，建造者拥有部分房屋一定年限的出租权，只要通过双方协商同意，并协商签订合同即可。 谢谢您的关注，期待您的看法！ 自家的宅基地，让别人来建房，房屋建好之后，你不直接将建房的花费支付给建房人，而是采取出租房屋使用权的方式，让建房人来使用经营一定年限来抵消建房的花费，房屋出租年限到期后，建房人再把房屋交归给你，并不再向你追偿建房的花费，两不相欠。 这种想法很好，具有可行性，但前提是你们双方协商达成一致意见，并将相关事宜约定好之后，写进合同即可。一般说来，自己请人建房，房屋建好之后，需要给建房人以现金的方式支付工程款的，而你采用的是以出租房屋的使用权来抵消工程款，只不过是支付方式的不同，双方认可就行，没有什么不妥之处，也没有违反相关的法律法规。 像我们这里，前些年还可以建小产权房的时候，有的农户就请人来建房，房屋子建好之后就给建房人几套小产权房来抵建房款，是一种普遍的做法，至今大家相安无事，没有听说出现过纠纷，实际上在讲诚信，有合同约定的情况下也基本上没有纠纷发生的可能性。 其实，在农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中，也励农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，采取流转的方式，将宅基地和房屋的使用权流转给他人经营，不过需要注意的是，租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年，所在在签订相关合同时要注意这一点。 所以我认为，你的这种想法很好，也有可行性，未尝不是一种盘活农村闲置宅基地和房屋的方式，可以学习借鉴。这其实是共享农房建设的一种形式，是盘活农村“沉睡”资源的一种有效途径，这也是不少地方发展康养、民宿等乡村产业支持和鼓励的行为。 这是从事村建国土管理工作的笔者，时常关注宅基地及农房相关政策动态和各地案例后，给出的答复。由于对宅基地及农村建设管理越加规范和严格，以这种自己出“地”、对方出“资”合作建房的，还需注意以下问题： 一、宅基地的权属问题 自己要出“地”，那么该“地”的权属必须清晰准确。 因为农村宅基地并不是一经拥有就终身拥有，想当然认为永远都是自己的。 原有房屋灭失的、批准后2年内未建设的，该块宅基地的拥有很可能就成了过去时，按规定集体经济组织将收回。曾经是宅基地，现已复垦的，也已不能成其为自己的宅基地。有权属纠纷的宅基地的，在未重新明确其权属之前，也不能想当然地认其为自己的宅基地。 二、建房的许可条件问题 （一）基本条件。 就大多数地方而言，利用宅基地建房，还必须符合建房的准入条件，还必须得遵守该村农业户口、“一户一宅”等最基本的条件。这也是大多地方的民宿只能对原房屋进行原址加固和装修的重要原因，原则上不能加层和扩建。 （二）房屋层高的限制。 各地都有具体的规定，农房建设“朝天”发展也有控制性标准。比如笔者这里是农房建房原则上不能超过3层、10米。 （三）即使政策较宽松的地方，也需按程序报批后，按当地的要求和技术标准进行改造。 就是宅基地改革试点地区和政府专门出台政策鼓励建设共享农房以发展康养、民宿等乡村产业的地区，建房也不是毫无门槛，想怎么建就怎么建，必须得报批后按其要求和规定。 三、合作协议的签订问题 为了保障双方的合法权益， 必须慎重签订书面协议，就合作的方式、各自的权益和义务、合作的年限、房屋的用途、到期后房屋的归属约定及到期后的续约问题、违规后果等事项逐一进行明确，并最好由当地公证机构进行公证，让双方都吃下“定心丸”。 友情提示，随着经济 社会 的发展，通过此种共享的方式到农村居家养老和发展民宿等乡村产业的情况将会逐渐增多。在双方合作之初都应在了解清楚相关政策的基础上，本着平等互利的原则，及时签订书面协议，以保障双方的合法权益。 对于这个问题其实在法律上没什么冲突，但是在实际操作实际使用上面可能会有一点的问题出现。 宅基地是你的，那么让别人出钱来盖房子，你如何定义这个使用权？ 对于这个问题而言，你的宅基地证和房产证都是属于你个人的。那么对于别人出租这个情况，别人出出钱你盖房子这个情况而言。 那么我们如何定义这个使用权是怎么给别人使用？签订出租合约。 这种情况下只能够签订这个出租的合约。那么这种情况之下，合约是具有法律的效力的，那么在出租的时候，使用的时间和使用的年限应当遵循法律的规定。 所以对于这个合约的经历来说，我们要遵循法律上面的规定年限和时间。在合同上面，合约有效时间为20年，所以我们出租的时间也不能够超过20年，那么如果说这个年限超过20年，那么合约里面，合同里面只能够按照20年的有效能力进行执行。如果年限过20年，那么就需要到合约到期以后再进行续订合约。看起来没矛盾，实际上会有问题 这个问题好像看起来十分的符合要求，并且能够得到法律的支持。 但是人心都是自私的，所以在执行的过程当中，可能会有各种各样的问题出现，和各种各样的问题存在。 所以我们建议不要搞得这么复杂，因为到时候如果牵扯到个人利益的问题，每个人维护自身的利益都是非常重视的。 所以一旦起了矛盾和冲突，将会闹得大家在法庭上见面。所以这种情况我个人觉得这样搞不太好，毕竟对于这个房子的事情和农村里面土地的事情，那是人们一辈子的大事，所以这种情况之下我个人觉得不要这么做也不要利用这种合作的模式进行盖房子。 所以对于我们农村里面，对于我这边来说，还没有见过这样的模式出现，有没有见过有人用自己的土地让别人来盖房子，这个是十分不合理的，因为大家都知道在农村里面这种情况一旦出现，那么后面的纠纷争分可能会陆陆续续的出现。 所以对于这个情况而言，即使自己没钱，暂时不盖房子，也不要将这些在基地给别人盖房子。针对自家宅基地可以让别人出资盖房，出租房使用权吗？这个问题，我的观点如下： 第一，我对这个方面有一定的了解，跟网友分享一下相关的信息。 第二，这个事情在前两年是不可以的，近两年来，国家逐步放开集体建设用地，还有宅基地管制，原因是中国的富强离不开农村，农村富了中国才能真正的算富裕，而农村除了集体建设用地和宅基地，没有多少有价值的资源可利用，所以近两年来，中央1号文件说的重点就是“三农及乡村振兴问题”，而乡村振兴的核心在于盘活村集体经济和宅基地。 第三，近两年国家在全国13个城市开展了集体建设用地（含宅基地）入市的试点政策。目前我所在的省份海南省文昌市，就率先实行了“农村合作建房机制”，就像题主题目说的这种情况，村民出宅基地，合作方出资金，房子建设由村民负责报建，房屋限高按当地政府政策规定的最高层数报建，建好以后村民分几层，然后合作方分几层，《不动产证》写的是共有产权房。当然这里还有其他合作模式，有的合作方拿到的几层房屋，比如说使用30年或者50年以后，就全部给到合作村民。 这种方式有的农村在用，我个人觉得是好事，但要尽量规避风险，以免好事办坏事，朋友变仇人！换种方式也许更好：“你向出资人打张借条，注明钱用于自建房修建，并且在房建好钱未归还前，房子归出资人使用！钱还清后收回使用权。”可让公证机构介入，自己有继承权的亲人都得签字同意。我们这边有实例，有户农户在批准可以建房的同时在着手开农家乐，资金不足。又怕错过了这一波不准建房了，于是用了这种方式。现在农家乐开成功了，房也拿回去了！出资人享受了几年静谧的农家生活，双赢局面！ 关于你这种说法，其实在农村实际操作中会有很多类似现象，尤其是离城镇较近的村庄，因为宅基地利用价值高，往往就会容易租给村外人员作为经营场所，只要当地村委会不反对，一般在短期内是允许可行的，毕竟现如今虽然相关政策虽然很严格，但各地执行是否标准到位往往就很难说了！再加上农村新形势发展，也可能未来会成为农户新创收的一种土地经营方式呢！例如我们村东头的一个超市，以前是我们村里人自己经营的小卖部，但后来因为年龄大了，便出租给了外村亲戚经营，现在已经变身大超市，经营的风生水起，附近路过的村民都会在此买东西，但这么多年过去了，村里村外都没有说这种租赁方式是不合理或违规的，因此，关于你这种情况，最好是根据当地实际情况，若是附近也有这种行为存在，自然也就是合理的，毕竟最终是否受益还得是自己承受，别人帮不到也分享不到任何好处的！ 不过，像你这种情况，一般很难享受到法律保护的，毕竟不符合宅基地使用规范，一旦与对方产生纠纷后，可能很难维权！最好是与对方合作时将各方面顾及全面，尽量避免事后产生纠纷矛盾！例如当你所在村庄搬迁或宅基地被征用时，这时就会涉及土地补偿款问题，若是还没有超出双方商定使用年限时，可能就会在土地补偿款分割上产生纠纷，因此，尽量与对方签订合同时，将这些可能遇到的情况写入合同中并有具体解决方案，避免后期遇到纠纷而影响到自身权益！另外，这几年随着农村土地和宅基地三权分置改革开展，一些地区已经落实了宅基地的所有权、使用权和资格权具体归属问题，并在一定程度上放活了农户对于宅基地使用权的使用权限，尤其是现在一些地区为了盘活农村经济并帮农户增收，于是出现了“共享村庄”等农村房屋租赁共享模式，与你提到的这种情况也有很多类似之处！ 记得去年在陕西高陵区推出的首批“共享村落”就引起了很大反响，具体模式是农户委托村集体合作社在一些交易平台上流转长期闲置的宅基地或农村房屋，通过长期出租方式为农户带来可观的收益。其中90%的收益归农户所有，而10%收益归村集体所有，主要用于村集体基础建设和公共服务。而对于农户出租的宅基地或农村房屋，一般共享人可以用于乡村 旅游 、民宿、文化创意、休闲养老、商贸等领域，并且共享人在租赁期间也享有宅基地的新建全权、改建权、转让权和经营收益权等权益。 所以说，你提到的这种情况应该也是未来农村土地和闲置房屋、宅基地的一种发展经营方式，虽说目前在很多地区并未具体规范或许仍不合理，但当地若是没有主动限制或直接阻止的话，一般不会有太大问题，只需要双方把合同内容规范详细，尽量避免后期出现纠纷而影响自身权益即可！（以上仅为个人见解） 可以的，关键得看你的宅基地位置怎么样了，如果是商铺，可以这样操作。十几年前我们这里就有人这样操作的。房地产经纪人寻找客户技巧以全面预算为基础拉通投资、融资、运营、营销、成本、财务等条线，打通生产经营计划和现金流之间的匹配关系，盘清家底，规划未来的生产及资金节奏，做到有目标、有计划、有方向。 1、预算很难一轮就做到位，根据公司规模情况，一般需要两~三轮，采取上下相结合的方式开展，如一上、一下（先由地区公司填报，再由集团汇总后评审，根据集团整体情况提出修改意见）；二上、二下（地区公司根据第一轮的评审意见进行修改再次填报，集团汇总后再次评审，提出意见）；第三轮定稿；组织审批，最终签订年度预算责任状。 2、组织分工 通常由财务条线牵头，各条线配合，运营排布生产计划（开工、供货、交付等重要节点），营销排布签回计划及营销费，成本排布工程款支付计划，投资排布土地成本支付，人力行政排布管理费，财务排布融资计划、税金支付计划，最终生成现金流量表、利润表（结算利润表、管理利润表等）。 同时排布存量和增量项目预算，增量项目是虚拟项目，很难排布准确，八字没一撇，变来变去，各条线也跟着改来改去，耗时费力。 （1）需运营和营销充分交圈，密切联动，产销匹配。快销时，生产要跟上营销需求，滞销时，要以销定产。快销时，先排供货，开足马力充足、尽早供货，滞销时需根据营销目标倒排供货。参考最近的项目经营会议目标。供货要减少集中在四季度，设置四季度供货占比不得高于一定比例。各业态可售面积、可售货值需与营销拉通一致。 （2）签约如何排布才算合理，如何评估，常见的参考或评判标准： 尾盘项目：通常要求一定周期内100%去化，尾货要快速出清，甚至给予一定折损，不宜恋战，制定库存专项去化方案。 新拿地项目：这种新拿地还未首开或刚首开，一般可直接参考最新经营会议，因为经营会议就是各条线充分研判过，有过决策，没有特殊情况，直接参考是比较合理的。 在售项目：参考历史月均流速。 组织整体：率值控制，参考历史率值，比如综合去化率，上年库存去化率，新增供货综合去化率（再分为首开去化率，加推去化率，几个月去化完毕）。上半年目标占比，下半年目标占比，四季度目标占比，目的是前紧后松，风险前置，不要把宝押在最后。 （2）回款如何排布才算合理，如何评估，常见的参考或评判标准： 应收账款回款：指上年的应收账款在本年需要回来的钱，设置一定率值，比如要求必须回款90%以上。 新销回款：参考历史率值，设置一定比例。 组织整体：综合回款率。越重视现金流，越要提高回款率。 供销回是基础也是关键，后续的支出围绕着收入来铺排，才能有力管控现金流，只有每个组织都努力做到收支自平衡，然后多向集团贡献现金流，才能让集团越来越强大，集团才有更多的资源调配。 （1）工程款排布： 匹配节点：具体每个项目的工程款排布需结合项目生产进度及合同约定的支付条款进行排布，主要的生产节点有首开、封顶、外架拆除、市政工程、竣备、交付、交付一年、交付二年等，生产节点的铺排，体现为产值，最终落实到工程款支付的现金流中。 总数把控参考最新的全周期目标成本。 组织整体：率值控制，参考历史支付情况，设置工程款支付占回款比。考虑多样化支付，控制现金支付占比，争取多采用商票、工抵对冲现金流。 （2）管理费：单个项目整盘控制参考经营会议，按一定规则分解到年度，作为该项目的年度控制目标。整体组织的费率参考一定标准率值或历史率值（管理费率、人均效能、元均费效等）。根据总体控制目标，再结合具体业务需求，综合考虑制定分解管理费科目及使用计划。 （3）营销费：区分为合同口径、支付口径。单个项目的整盘控制参考最新经营会议，整体组织按照率值控制。 （4）税金：关注税负率，考虑退税、缓税。 融资进款/还款：各种融资方式进款还款，如前端融资、开发贷、非标融资、股票融资、债券融资、商票开具/兑付、保函等等。 利息支出：包括贷款利息、融资业务费用等 4、营业外收支：如营业外收入、诉讼支出、捐赠支出、赔偿金等。 5、现金流 （1）期初余额 （2）当期经营性净现金流=销售收入-经营支出（土地款、工程款、税费） （3）当期融资性净现金流=融资进款-融资还款-融资利息及费用 （4）往来净流量 与集团的往来：净流量=集团下拨-上划集团 上划和下拨可分为经营性和融资性，当经营性或融资性净现金流有富余时可上划集团，当经营性净现金流或融资性净现金流呈负数，且加上期初余额仍无法满足资金需求时，需集团下拨。需要想办法尽量少占用集团现金流，多贡献现金流，最低争取组织内自平衡，最好的现金流是每个月平滑，大起大落风险大。 与合作方的往来： 合作方投入：一般当项目出现大额支出（如土地款、大笔融资还款等），需合作股东投入，按合作股权同时投入。 合作方往来分回：一般当项目账户资金充足，有大额收入时，会按股权比例分回，如融资放款、现金流归正后账户余额充足按股权分回等。 （5）期末余额=期初余额+当期经营性净现金流+当前融资性净现金流+往来净现金流 （6）监管资金：预售资金需进监管户，资金受到政府监管（一般为造价清册的130%）、金融机构监管（尤其项目去化较多，临近还款期时，担心还款）、合作方监管（合作项目合作方也担心后续还需要追加投入时合作方不能及时投入，故不如监管严些，钱在账上支撑项目开发还贷）。过多的监管资金不利于公司盘活现金流，参考历史平均水平，监管余额占回款比，合理安排监管资金的资金上划、还贷、工程开支、日常开支等方式盘活资金。 6、利润表 （1）结算利润表：当年交付项目可结转收入，结算成本（土地成本+建安成本+融资利息+股东往来利息），税金及附加，当期的两费（管理费、营销费）。除当年结转项目外，当年的期间费用（管理费+营销费）计入当期损益，有些已交付老项目未售罄在当年有销售也有结转收入。现房库存销售可以很快转为结算利润，跟踪结转利润情况，及时对现房库存进行盘点，结转利润不足时加快现房出售，结转利润达成目标时，若现房预期后期还有更高价格可适当放缓出售，结转利润对上市公司的年报还挺关键的。 （2）管理利润表：通常以当年签约作为收入，签约成本按签约面积乘以单方可售开发成本（土地成本+建安+财务费用），然后再扣除当年的税金、两费，作为当年利润。 增量项目预算排布比较虚无飘渺，一般来说有几个方面考虑： 1、根据发展规模增速大概框定一个总量。 假设上一年销售额100亿，期望下年销售额增长10%，即110亿，存量项目排出来下年销售额只有90亿，那么缺口20亿就需要用增量补充。参考历史投资转化率（假定为25%），倒算出来需要拿80亿货值的土地，按照货地比2，则土地款需40亿，假定权益比60%，则需自有资金24亿。 2、根据存量项目现金流的资金情况铺排增量项目，根据现金流富余情况来排布增量总量。 3、存量与增量的比例平衡，比如控制在七三开，70%的签约目标靠存量，30%的签约目标靠增量，指标实现度会高些，一旦增量指标未能实现，还能有机会通过冲刺存量来弥补。若增量占比过大，看似指标很高大，但势必需要占用集团的资源多，只考虑了自身发展未考虑集团是否能提供源源不断的资源，可实现度可能会打折。若增量占比过小，那后面几年的规模得不到保障。 4、在拿地货值总量范围匡定的情况下，需要根据现金流情况调整权益比，尽量减少自有资金占用，权益100%和权益50%，对土地款的资金需求差异巨大，权益比是重要考量指标。 5、在年度拿地货值范围已定的情况下，如何细化排布地块分布。一方面是结合跟踪的目标土地，结合各下属单位的土储情况，不要地块过于集中在某个单位导致资源集中运转不过来，考虑土储过少的地区不补仓面临后续没项目，考虑市占率情况，考虑战略拿地（是否需要有意转型进入或退出某些地区），考虑各地区的土储结构搭配是否合理，结合各下属单位的现金流情况。 6、新地块预算各项指标排布： （1）供货：项目名称、拿地时间、土地面积、建筑面积、可售面积、可售货值、开工时间、交付时间、首开周期（参考地块位置大小及历史项目开发周期而定）、首供/二供/三供/四供等（时间、面积、货值）。整体控制拿地供货转化率。 （2）签约：根据供货情况，结合首开去化率、加推去化率，整体综合去化率经验值排布。整体控制投资转化率。 （3）回款：根据签约情况，结合首付款比例、综合回款比例等率值经验值排布。 （4）其他：工程款结合节点，管理费、营销费结合整盘及年度划分等规则排布。 1、根据存量、增量指标情况，组合起来为整体预算指标。 2、关键指标 （1）货值：年初土储货值（年初库存+年初未供货货值）、当年供货货值、可售货值、年末土储货值（年末库存+年末未供货货值）；销售签约（上年库存签约+新增供货签约）、年初应收、综合回款（应收账款回款+本年签约回款额）、年末应收 （2）利润：结算收入、结算成本、结算利润 （3）现金流：工程款支付、融资净额、资金上划、资金下拨、集团资金贡献、期初监管资金余额、期末监管资金余额 （4）率值比对：供货转化率、签约去化率、应收账款回款率、本年签约回款率、综合回款率、回销比、营销费率（合同口径、支付口径，指占签约的比例）、管理费率（指占签约的比例）、工程款支付占回款比、工程款中非现金支付比、平均融资成本率、毛利率、净利润率、监管资金占回款比、交付率、税负率（占回款比）、客户满意度 做预算本身就是对组织的各种资源进行梳理盘点，为未来的目标及方向进行明确，统一思路和方向，过程中执行会发现很难和当期预算一致。年度总目标更像是一个阶段性终点一样在指引着前进方向，前进的道路可能有千万种，千变万化，但总目标需要锚定，除非遇到重大内外部环境变化适当调整外，整体来说，总目标是各组织的考核目标，不会随意调整。 最后的结束语 最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。可以从那几个方面认识房地产基本内涵？ 房地产经纪人寻找客户技巧 　导语：房产经纪人，说白了，是一种特殊的销售行业。做这一行，要能吃苦，动脑，坚持，就会成功，如果没有这个毅力，还不如趁早转行。 　精准营销高效开发客户是我们的追求。 　1、 寻找潜在客户的途径 　一般情况下，房地产经纪人寻找潜在客户主要利用三种资源，即内部资源、外部资源和个人资源。其主要途径有： 　(1)客户汇集中心 　这是房地产经纪人在从事房地产经纪业务过程中汇集的交易双方及其他方面客户的信息资源。房地产经纪人要充分利用好这些资源，从中利用老客户自身或他们的关系网络以延伸到更广阔的领域。在以往的经纪工作中，房地产经纪人凭借其优质周到的服务取信于客户，满足了客户的要求，获得了良好的口碑。客户只有得到了满意的服务，才会乐于与别人分享自己的成功经验。有了老客户的推荐，新客自然就会越来越多。 　虽然利用此种途径取得潜在客户准确、快捷、省时省力，但已有信息毕竟有限，这就需要房地产经纪人在中介服务过程中凭借良好执业的信誉、优秀的经纪技巧和坚持不懈的努力去开拓潜在的客户。 　(2) 房展会 　全国各地每年都有大大小小的房展会，少则几百次，多则几千次。参展商与顾客都可能成为潜在客户。房地产经纪人可以利用各种方式去采集信息，以便于有更多的选择余地。 　(3) 互联网 　随着网络经济的到来，互联网应用日益频繁，越来越多的人喜欢上互联网这一方便快捷、适应现代社会快节奏的交际工具。互联网的信息量相当丰富，更新快，房地产经纪人不可能离开网络。 　房地产经纪人可以利用互联网搜索各种有用信息并加以分析，从中寻找潜在客户。还可以制作企业网站，向人们展示其优势和企业的方方面面，树立企业形象，从而获是更多客户或潜在客户青睐。 　(4) 电子邮件 　互联网的普及，使人们越来越喜欢使用电子邮件。房地产经纪人可以通过电子邮件将企业的相关信息传给潜在客户，一方面方便了企业的信息回馈，另一方面使潜在客户向准客户转变的机率大大提高。 　另外，利用互联网上电子留言板专区进行自我宣传也是一条可行之路。 　(5) 广告 　广告每日都环绕在我们生活的周围。像报刊杂志、广播电视、互联网，甚至公共汽车、火车站、路边都有广告的存在，它影响着人们的日常生活，刺激着人们的日常消费。房地产经纪人也要经常接触广告，通过广告宣传招徕客户，从而把潜在的客户变成真正的客户，促进交易的进行。 　(6)个人名片 　名片是显示个人身份的“面子”，也是一种交际的手段。持有对方的名片，通常会让人产生一种信赖感和亲近感。在一定的场合，经纪人还可以利用适当的机会直截了当地提出请求，希望老客户推荐潜在的客户。 　当然，请求的语气要委婉，态度要诚恳，方式要得当。 　2、 寻找潜在客户的技巧 　(1) 查阅资料法 　房地产经纪人可以通过查阅各种资料来寻找潜在客户。资料包括企业内部资料和外部资料。内部资料包括各部门资料，外部资料主要包括各种情报资料的名录。 　对于各种公开的名录资源，有一部分可作为准客户，这些名录主要有：工商企业名录、统计资料(包括各行业、各部门、各单位以及专门的统计机头每年编制的各种统计资料)、产品目录样本介绍、工商管理公告、房地产业务信息书报杂志、专业团体会员名单、企业广告和公告、电话号码簿、年鉴等。 　(2) 连锁介绍法 　连锁介绍法又称客户引荐法，是指通过现有客户的引荐。连销介绍新的客户的方法。事实上，购买之间有着相似的购买动机，客户之间也有着一定的联系和影响，连锁式介绍法就是根据消费者需要和购买动机的相互联系影响，依靠各位客户之间的联系，通过客户之间的连锁介绍来寻找新客户的。 　因此，了解每一位客户的背景情况相当重要，这会随时给你带来商机。此法可以不断向纵深发展，扩大自己的客户群。 　① 请现在的客户介绍 　房地产经纪人不要忘记时时宣传自己、推销自己，只有将自己推销给客户，业务进展才可能更加顺利。 　如果现在的客户对服务很满意，可以让他们帮助推荐新的客户。 　如果客户不满意，别忘了请他们宣传。同时请他们说出不满意的理由并谈谈自己的观点，房地产经纪人必须对其所问问题表示极大关心，表现出应有的礼貌和专业水平，这样客户有可能因信服而成为回头客。 　② 请新客户介绍 　房地产经纪人通过热情周到的服务，真诚的态度，时时为客户着想，会赢得新客户的信任。因为他们无心理负担，可能乐意接受推荐其他新客户的请求。 　③ 请陌生人介绍 　多一分努力，多一分收获，多一次机会。哪怕完全陌生的人也有必要让其帮助宣传。总之，此法是一种比较有效的寻找新客户的方法。需要注意的是，利用连锁介绍寻找新的客户，关键是经纪人要取信于现有客户，也就是培养最基本的客户。 　④ 请亲朋好友引善 　有效地利用自己的关系网络，是获得更多新客户的重要方式。朋友的朋友，亲戚的亲戚，都有可能成为自己的客户。而且，相对于是陌生人来说，亲朋好友的引荐更容易交易。 　(3) 影响力中心法 　此法核心人物带动法。任何一个小集体通常有一个自己的影响力中心，亦即核心人物，他(她)可以影响这个范围内的许多人。房地产经纪人要想让他们成为自己的客户，必须将之作为攻坚的主要对象，使其理解房地产经纪业，了解现今房地产业的市场行情，让其体会到专业服务，使其从排斥、理解到接纳。若核心人物往往很难接近，不易合作，若关系处理不妥当，则可能会失去大量客户。优势在于，一方面可节省大量的时间和精力，另一方面又扩大了服务的影响力。 　( 4) 广告开拓法 　广告，顾名思义，有“广而告之”之意，指向公众介绍商品、服务内容等的宣传方式。由于房地产业竞争日益激烈，房地产营销可谓铺天盖地。房地产经纪人也越来越注重自我宣传了，广告是形式之一。 　广告可以在报纸杂志、电视广播上刊登，也可以在互联网上发布，还可以通过邮寄、散发等方式来扩大自己的影响力，从而寻找更多的准客户。 　此法有利于寻找新客户。因为它具有自己的优势：客户在较短的时间内就能找到、文字、声音等信息，全面调动了客户的感觉，吸引客户的注意力;同时，这也是扩大自身影响的一种方法。 　房地产经纪人也可以充分利用各种媒介来进行自我宣传，以寻找更多准客户。 　(5) 个人观察法 　此法是指房地产经纪人凭借其挖掘客户的习惯和直接观察，并迅速做出判断，寻找出潜在的客户。 　房地产由于自身的特殊性，如不可移动性和高价值性，使客户在购房时异常慎重。有些客户可能从建设开工至开售楼盘都会时时关注，这些都需要经纪人去发现。也就是说，房地产经纪人一定要注意用眼、用耳、更用心，注意观察周围人群，随时发现自己的准客户。但因为事先完全不了解顾客，容易陷入空洞的可能性里，失败率较高。 　利用此法有利于房地产经纪人扩大自己视野，有利于其直面现实的市场，有利于提高房地产经纪人的各种能力。 　3、 建立准客户档案 　房地产经纪人在客户开发过程中要付出大量辛勤的劳动，必须养成记录客户档案的习惯，才不致使自己的辛劳付诸东流。 　建立客户档案，内容要详尽全面，以便更好地分析客户资料。个人客户包括姓名、年龄、职业、住址、家庭成员情况、****以及兴趣爱好、个人资信等。对于企业负责人情况、企业交易合作情况等。 　对于登记的客户要保持经常联系，只有建立强有力的人际网络，才可能使工作事半功倍。 　吉拉德曾指出：如果你想把东西卖给别人，你就应该尽自己的力量去他那儿找你生意有关的情报。不论你推销的是什么东西，如果你每天肯花一点时间来了解自己的客户，做好准备，铺平道路，就不愁没有自己的客户。 　二、 约见客户技巧 　房地产经纪人在经纪活动中要经常预约、拜访客户。随着现代社会生活节奏的加快，人们的时间观念很强，“时间就是生命”，“时间就是金钱”。因此，房地产经纪人要养成做工作计划的习惯，合理安排自己的时间。在每次拜访之前都要事先预约，以赢得客户信任和配合。成功的约见，可以成功地接近客户，这就为经纪人在客观上创造了有利的条件。而对于“不约而见”，在很大程度上会打乱被拜访者的计划，引起客户的反感。 　1、约见前的准备 　由于事先约见客户很容易让对方了解意图而遭到拒绝，这需要房地产经纪人在预约前做好充分的准备。 　(1)遭遇拒绝的心理准备 　约见客户之前如果有心理准备的话，心情会比较轻松，态度也会从容不迫;特别在遭遇不通情理的客户时，也能从容应对。 　在约见客户时，被客户婉言拒绝，或被当做出气筒“凶”了一顿，都是很正常的事。不要因为客户的冷遇和拒绝而气馁，要鼓足勇气，勇于面对。 　(2)克服恐惧心理 　不要因为是陌生就底气不足，从而导致恐慌。客户，尤其是一些大的企业，其工作人员都有较高的修养和素质，即使拒绝也会彬彬有礼，不会造成很大的压力。 　经纪人必须十分自信，充满热情，不要神情低迷、畏首畏尾，在解答客户疑难时不卑不亢，这样，才能让客户信任你，达到预约成功的目的。 　另外，经纪人还要善于感觉客户的情绪。若其情绪不佳，或忙得不可开交，要主动停止约见。 　(3)客户资料的准备 　优秀的房地产经纪人要善于收集客户的资料，详尽的客户资料会使经纪人在经纪活动中掌握主动。 　在约见客户时，必须弄清客户的基本资料。主要包括以下一些方面： 　①姓名或名称 　人们对姓名非常敏感，不要在这上面犯错误，否则可能要付出很大的代价。 　②籍贯 　攀情交友是各种业务工作的成功经验之一，同乡之情可打开客户的心灵之门。 　③经历和学历 　对不同学历、不同经历的客户要掌握适当的言辞，找出共同话题，以拉近与客户的距离。 　④家庭背景 　这是房地产经纪人必须了解的，只有对客户的家庭背景有所了解，才有可能对症下药、投其所好。 　⑤兴趣爱好 　从客户的兴趣爱好入手也是经纪人博取客户好感的手段之一。 　此外，对客户性格特点、消费习惯等进行了解也是非常必要的。 　房地产经纪人对客户了解得越多，就越能增加自己的信心和成功的机会。信心是会感染的，只有让客户感觉到你的信心，才会对你产生信心。 　2、约见客户的内容 　房地产经纪人要约见客户，必须确定合适的约见内容。约见内容主要有以下几点： 　(1)约见对象 　确定约见对象，就是要求房地产经纪人弄清约见的真正对象究竟是谁，避免把精力浪费在那些无关紧要的人物身上。 　房地产经纪人需要辨别真正买主与名义买主，但却不可以轻视名义上的买主，如秘书、助手等。 　在确定约见对象时，既要摸准具有真正决策权的'主要人物，也要处理好人事关系，与那些名义上的买主保持良好的接触，取得他们的鼎力支持与合作。 　(2)约见时间 　房地产经纪人在广泛收集客户时，要培养自己的职业敏感性，善于把握最佳约见时机。 　在约见客户时，经纪人要时时站在客户的立场上，帮其设想最佳方案;同时，约见客户时要有耐性，不要急功近利。 　许多经纪人之所以遭到客户拒绝，通常是由于约见时机选择不好。房地产经纪人只要能根据情况，选择最佳时机，就能获得同其见面的机会。 　(3)约见地点 　约见地点与约见时间一样重要。客户业务性质不同，约见地点也就不相同，可以是客户家里、办公室、公共场所、社交场合等。不同的约见地点对约见效果的影响也有所不同。约见地点可视具体情况而定。 　3、 约见客户的方式 　通地事先预约的方式与客户见面洽谈，在现代社会的各种经济活动中具有很高的成功率。确定好约见方式不仅可以节约时间，提高工作效率，还可以避免客户让你吃“闭门羹“的局面出现。 　经纪人约见客户常用的方式有： 　(1)面约 　面约指房地产经纪人利用各种见面的机会向客户约定下次面谈的时间、地点、方式及主要内容等。如在各种社交场合不期而遇时、见面握手时、分手告别时、被第三者介绍熟悉时，房地产经纪人都可借机相约。 　(2)电话约见 　电话约见是最常用的一种约见方式。这种方式迅速、方便，与别的约见方式相比可节省大量时间及往来奔波费用。电话约见，由于客户是不见其人，只闻其声，故重点应放在“话”上。经纪人既要做到口齿清楚、话调亲切、表达得体，又要做到长话短说、简单明了，避免太多情报。同时还要掌握电话约见的技巧，以便成功约见。 　(3)函约 　函约指经纪人利用信函约见客户。如通知、社交柬贴、广告函件等。它是一种成本低廉、散布面广的约见方式，因而经常被采用。 　约见信函应文辞恳切、简明扼要、内容准确、文笔流畅、书写工整。如果是用打印机打出来的信函，其落款还应亲笔签名。 　(4)广告约见 　这种方式指利用各种广告媒介约见客户。在约见对象不明或约见对象太多情况下，广告约见是一种较好的约见方式，其特点是信息覆盖范围广、及时快捷。它可以使准顾客主动找上门，并挖掘出大量的潜在客户。另一方面，在广告刊载期内，短时段内可能会有大量的顾客需要约见，必须事先安排好足够的约见人力，以便及时满足客户的约见请求。 　(5)互联网约见 　互联网的使用日益频繁，房地产经纪人也必须学会利用互联网这种简单快捷的方式约见客户。 　房地产经纪人可以采用包括设立专门网站或网址发布相关讯息、收发电子邮件等技术方法传达约见讯息，这种方式具有范围广、无时空限制、方便快捷等优点。 　利用互联网，经纪人可以花较少的时间和成本约到更多的客户。 　但由于网上信息量过于庞杂，其覆盖范围受到很大的限制，不容易被客户发现。 　4、 电话约见客户的策略 　电话约见的方法一般有以下几种： 　①问题解决法 　问题解决法就是以社会普遍存在的或某个企业存在的迫切需要解决的问题为契机，电话联系推荐相应的产品或服务。 　房地产经纪人在约见客户时，必须将目标定位在解决客户需要上，要着重说明房地产产品对客户的好处，使其产生浓厚的兴趣。 　②信函邮寄法 　信函邮寄法就是预先邮寄房地产楼盘资料，以此为引子让客户在未见到经纪人时，对产品先行了解，若顾客有意购买，必然会有所表示。然后在电话预约时，以提起邮寄材料为开头，征求意见为理由展开谈话，使顾客对你有一定印象后，不会轻易拒绝你。 　客户在未见经纪人之前，对房地产项目已有了概括的了解。如果客户对此很满意或充满浓厚兴趣。则约见成功的可能性则大大增加。 　用此法一定要注意邮寄后要进行“电话跟踪”，加深客户的印象。 　③心怀感激法 　此法适用于是已有一定交往的客户。 　房地产经纪人利用与客户的关系，借感谢其大力协助支持之机，向其推荐新的楼盘，并要求约见。客户往往会因经纪人的这份关心而尊重之，并乐意接受约见。 　④祝贺约见法 　祝贺约见法是指房地产经纪人借助从各种渠道得来的关于客户的“喜事”，以此为引子，向对方提出约见的方法。 　房地产经纪人在用这种方法时，一定要保证消息来源的可靠性，要有十足的把握。否则，可能会导致客户不满或反感。再则，使用此法语言要得体，符合社交礼仪规范。 　方法当然不止这几种，各种方式要灵活应用，视具体情况而定。 ;群众集资修房大概成本怎么计算？房产相关证照怎么办理？可以从那几个方面认识房地产基本内涵？ 1、行业属性：房地产即不动产与一般商品的区别：1）一次购买，可长期持有、使用、收益，相对一般商品而言，更耐久；2）房地产价值与地价息息相关，地段价值从一定意义上决定了产品价值…… 2、行业基础知识：土地性质、国家政策、容积率、建筑密度、层高、公摊率、五证等等…… 3、行业规则：了解这个行业的运营规则，了解这个行业的参与者以及其扮演的相应角色，如开发商从银行等机构筹集资金，从 手中通过招拍挂拿地，通过市场调研确定做什么样的产品，再依据土地的控制性规划找设计院设计产品，然后找承建商依据图纸开工建房，再通代理商或者自销团队销售等等 中国的房地产问题应从那几个方面回答？ 1、中国房地产是政策市场，搞清楚政策才知道现状和未来发展 2、房地产基本属性，土地供应、价格、房屋价格、供应量、销售情况、营销、一线/二线城市开发、房企转战内地、炒房客 3、房地产金融市场，金融工具调节、企业贷款 房地产销售主要从那几个方面去抓住客户的心理？ 营销十二招 1． 抓住和引导客户的注意力 声音技巧，如拖长法等 2． 巧妙利用“缺词法” 成功的营销应知道有些细节不必说 3． 使用迂回术 我想我不可能不应该向你推荐这种超强功能小型机。因为它功能太强、速度太快、贮存太大、用途也太多，你们公司不见得用得着，快速发展的公司更适合它 4． 利用带强烈催民色彩的副词 “显然的”“明显的”“肯定的”“确确实实”等 5． 解冻客户不买的决定 “当你做决定时受什么影响的呢”？ 6． 比较级词语的催民力 “使用了这种系统的公司，在管理上越来越规范，市场反应能力越来越强，你们公司为什么不赶快应用”？ 7． 使用绝对性字眼 “你永远没有理由不给自己体验催民快乐的权利” 8． 对付客户绝对字眼的一步法 “您现在这样认为，我也常常这样认为。那是因为我们可能会买错了我们不中意的东西。我们来看您中意的标准好吗”？ 9． 使用超级词语 原则：除非千真万确，千万不要滥用 如果千真万确，千万不要谦虚 10． 如何通过隐含命令传达资讯 “你将会看到你的员工干活更有效率，如果你使了这套硬体、软体包的话” 11． 利用惊讶法开启关闭的心态 12． 让产品自我销售 可以从那几个方面治理工业粉尘 改进工艺，减少粉尘产生量；清洁生产，减少粉尘排放；增加粉尘收集后的综合利用。 如何选择发色，可以从那几个方面考虑 根据自己的肤色选则发色，最简单的方法就是选则和自己面板颜色反差较小的发色。 消费者的认识过程从那几个方面入手？ 感觉与知觉，记忆和注意，想象、联想和思维 从那几个方面写灰尘的 一阵风轻轻吹过，门框上小小的灰尘，飘出了自己的身影。从门口的缝隙透过的光线中摇曳、飘荡。也引起门口蹲著小孩，连打了两个喷嚏。 电子商务的概念可以从那几个方面理解？ 随着因特网的迅速发展，风起云涌的网站在炒足了"概念"之后，都纷纷转向了"务实"，而"务实"比较鲜明的特点之一：是绝大多数的网站都在试图做实实在在的"电子商务"。那么"电子商务"是什么呢？ 所谓电子商务(Electronic Commerce)是利用计算机技术、网路技术和远端通讯技术，实现整个商务(买卖)过程中的电子化、数字化和网路化。人们不再是面对面的、看着实实在在的货物、靠纸介质单据(包括现金)进行买卖交易。而是通过网路，通过网上琳琅满目的商品资讯、完善的物流配送系统和方便安全的资金结算系统进行交易(买卖)。 事实上，整个交易的过程可以分为三个阶段： 第一个阶段是资讯交流阶段：对于商家来说，此阶段为释出资讯阶段。主要是选择自己的优秀商品，精心组织自己的商品资讯，建立自己的网页，然后加入名气较大、影响力较强、点选率较高的著名网站中，让尽可能多的人们了解你认识你。对于买方来说，此阶段是去网上寻找商品以及商品资讯的阶段。主要是根据自己的需要，上网查询自己所需的资讯和商品，并选择信誉好服务好价格低廉的商家。 第二阶段是签定商品合同阶段：作为B2B（商家对商家）来说，这一阶段是签定合同、完成必需的商贸票据的交换过程。要注意的是：资料的准确性、可靠性、不可更改性等复杂的问题。作为B2C（商家对个人客户）来说，这一阶段是完成购物过程的定单签定过程，顾客要将你选好的商品、自己的联络资讯、送货的方式、付款的方法等在网上签好后提交给商家，商家在收到定单后应发来邮件或电话核实上述内容。 第三阶段是按照合同进行商品交接、资金结算阶段：这一阶段是整个商品交易很关键的阶段，不仅要涉及到资金在网上的正确、安全到位，同时也要涉及到商品配送的准确、按时到位。在这个阶段有银行业、配送系统的介入，在技术上、法律上、标准上等等方面有更高的要求。网上交易的成功与否就在这个阶段。 电子商务发展的特点： 更广阔的环境：人们不受时间的限制，不受空间的限制，不受传统购物的诸多限制，可以随时随地在网上交易。 更广阔的市场：在网上这个世界将会变得很小，一个商家可以面对全球的消费者，而一个消费者可以在全球的任何一家商家购物。 更快速的流通和低廉的价格：电子商务减少了商品流通的中间环节，节省了大量的开支，从而也大大降低了商品流通和交易的成本。 更符合时代的要求：如今人们越来越追求时尚、讲究个性，注重购物的环境，网上购物，更能体现个性化的购物过程。 什么是电子商务？（2） 电子商务（Electronic Commerce）是在Inter开放的网路环境下，基于浏览器/伺服器应用方式，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和线上电子支付的一种新型的商业运营模式。 Inter上的电子商务可以分为三个方面：资讯服务、交易和支付。主要内容包括：电子商情广告；电子选购和交易、电子交易凭证的交换；电子支付与结算以及售后的网上服务等。主要交易型别有企业与个人的交易(B to C方式)和企业之间的交易(B to B方式)两种。 参与电子商务的实体有四类：顾客(个人消费者或企业集团)、商户(包括销售商、制造商、储运商)、银行(包括发卡行、收单行)及认证中心。 电子商务是Inter爆炸式发展的直接产物，是网路技术应用的全新发展方向。Inter本身所具有的开放性、全球性、低成本、高效率的特点，也成为电子商务的内在特征，并使得电子商务大大超越了作为一种新的贸易形式所具有的价值，它不仅会改变企业本身的生产、经营、管理活动，而且将影响到整个社会的经济执行与结构。 1．电子商务将传统的商务流程电子化、数字化，一方面以电子流代替了实物流，可以大量减少人力、物力，降低了成本；另一方面突破了时间和空间的限制，使得交易活动可以在任何时间、任何地点进行，从而大大提高了效率。 2．电子商务所具有的开放性和全球性的特点，为企业创造了更多的贸易机会。 3．电子商务使企业可以以相近的成本进入全球电子化市场，使得中小企业有可能拥有和大企业一样的资讯资源，提高了中小企业的竞争能力。 4．电子商务重新定义了传统的流通模式，减少了中间环节，使得生产者和消费者的直接交易成为可能，从而在一定程度上改变了整个社会经济执行的方式。 5．电子商务一方面破除了时空的壁垒，另一方面又提供了丰富的资讯资源，为各种社会经济要素的重新组合提供了更多的可能，这将影响到社会的经济布局和结构。 电子商务指的是利用简单、快捷、低成本的电子通讯方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动。 电子商务可以通过多种电子通讯方式来完成。简单的，比如你通过打电话或发传真的方式来与客户进行商贸活动，似乎也可以称作为电子商务；但是，现在人们所探讨的电子商务主要是以EDI（电子资料交换）和INTERNET来完成的。尤其是随着INTERNET技术的日益成熟，电子商务真正的发展将是建立在INTERNET技术上的。所以也有人把电子商务简称为IC（INTERNET COMMERCE）。 从贸易活动的角度分析，电子商务可以在多个环节实现，由此也可以将电子商务分为两个层次，较低层次的电子商务如电子商情、电子贸易、电子合同等；最完整的也是最高阶的电子商务应该是利用INTENET网路能够进行全部的贸易活动，即在网上将资讯流、商流、资金流和部分的物流完整地实现，也就是说，你可以从寻找客户开始，一直到洽谈、订货、线上付（收）款、开据电子发票以至到电子报关、电子纳税等通过INTERNET一气呵成。 要实现完整的电子商务还会涉及到很多方面，除了买家、卖家外，还要有银行或金融机构、 机构、认证机构、配送中心等机构的加入才行。由于参与电子商务中的各方在物理上是互不谋面的，因此整个电子商务过程并不是物理世界商务活动的翻版，网上银行、线上电子支付等条件和资料加密、电子签名等技术在电子商务中发挥着重要的不可或缺的作用。 什么是电子商务？（3） 简单地讲，电子商务是指利用电子网路进行的商务活动。但电子商务的定义至今仍不是一个很清晰的概念。各国 、学者、企业界人士都根据自己所处的地位和对电子商务的参与程度，给出了许多表述不同的定义。比较这些定义，有助于我们更全面的了解电子商务。: 1、 世界电子商务会议关于电子商务的概念 1997年11月6日至7日在法国首都巴黎，国际商会举行了世界电子商务会议（THE WORLD BUSINESS AGENDA FOR ELECTRONIC关于电子商务最权威的概念阐述：电子商务（ELECTRONIC COMMERCE），是指对整个贸易活动实现电子化。从涵盖范围方面可以定义为：交易各方以电子交易方式而不是通过当面交换或直接面谈方式进行的任何形式的商业交易；从技术方面可以定义为：电子商务是一种多技术的集合体，包括交换资料（如电子资料交换、电子邮件）、获得资料（共享资料库、电子公告牌）以及自动捕获资料（条形码）等 。 2 、 部门的定义 欧洲议会关于"电子商务"给出的定义是："电子商务是通过电子方式进行的商务活动。它通过电子方式处理和传递资料，包括文字、声音和影象。它涉及许多方面的活动，包括货物电子贸易和服务、线上资料传递、电子资金划拨、电子证券交易、电子货运单证、商业拍卖、合作设计和工程、线上资料、公共产品获得。它包括了产品（如消费品、专门装置）和服务（如资讯服务、金融和法律服务）、传统活动（如健身、体育）和新型活动（如虚拟购物、虚拟训练）"。 3 权威学者的定义 美国学者瑞维·卡拉科塔和安德鲁·B·惠斯顿在他们的专著《电子商务的前沿》中提出："广义地讲，电子商务是一种现代商业方法。这种方法通过改善产品和服务质量、提高服务传递速度，满足 组织、厂商和消费者的建低成本的需求。这一概念也用于通过计算机网路寻找资讯以支援决策。一般地讲，今天的电子商务通过计算机网路将买方和卖方的资讯、产品和伺服器联络起来，而未来的电子商务者通过构成资讯高速公路的无数计算机网路中得一条将买方和卖方联络起来 4 我们的定义 上海市电子商务安全证书管理中心给电子商务下的定义是"电子商务是指采用数字化电子方式进行商务资料交换和开展商务业务活动。电子商务(EC)主要包括利用电子资料交换(EDI)、电子邮件(E-MAIL)、电子资金转帐(EFT)及INTERNET的主要技术在个人间、企业间和国家间进行无纸化的业务资讯的交换。 什么是电子商务？（4） 电子商务是指通过资讯网路以电子资料资讯流通的方式在全世界范围内进行并完成的各种商务活动，交易活动，金融活动和相关的综合服务活动。 对于电子商务目前还没有一个统一的定义和说法。从广义的角度来看，电子商务是指人们应用先进的电子手段来从事商务活动的方式。但是，基于不同的出发点和目的，各界对电子商务有不同的说法。1997年11月在法国巴黎举行的世界电子商务会议（THE WORLD BUSINESS AHENDA FOR ELECTRONIC COMMERCE）对电子商务的解释为：在业务上电子商务是指实现整个贸易活动的电子化，交易各方以电子交易方式进行各种形式的商业交易；在技术上电子商务采用电子资料交换（EDI），电子邮件（E-MAIL），共享资料库（DATABASE），电子公告牌（BBS）以及条形码（BARCOAD）等多种技术。 电子商务已涉及和可以进行的业务包括：各种资料资讯的交换，商家在销售前后向客户提供所销售的产品和服务的有关细节，产品使用的技术指南，回答顾客的询问和意见，销售过程的处理等服务；在交易后采用电子奖金转账，信用卡，电子支票，电子现金等多种方式进行电子支付；对客户所购买的商品进行传送管理和运输跟踪，包括对可以用电子化方式来传送的产品如软体资料等的实际传送；在因特网上组建一个虚拟企业来提 品和服务，组织志同道合的公司和贸易伙伴共同拥有和运营共享的商业方法； 部门和某些机构通过因特网进行的办公业务和行政作业流程等等。 电子商务的运作是一个在范围广阔的开放的大环境和大系统中，利用前所未有的计算机网路技术全面实现了网上交易的电子化的过程，将参加电子商务活动的各方，包括商店，消费者，运输商，银行和金融机构，资讯公司或证券公司以及 机关等联络在一起，电子商务交易能得以完成的关键在于可以安全地实现在网上的资讯传输和线上支付的功能，所以为了顺利完成电子商务的交易过程，需要建立全社会的电子商务服务系统，发展电子商务的规范和法规，安全和实用的电子交易支付方法和机制等，来确实保证参加交易的各方和所有的合作伙伴都能够安全可靠地用电子商务的方式进行全部的商业活动。 电子商务是在网上开展的一种最先进的交易方式，网路是电子商务最基本的构架。电子商务强调参加交易的买方和卖方，银行或金融机构，厂商，企业和所有合作伙伴，都要通过企业内部网（INTERNET），企业外部网（EXTRANET）和因特网（INTERNET）中密切结合起来，共同从事在计算机网路环境下的商业电子化应用，实现在INTERNET网上的真正意义上的电子商务。因特网上的电子商务市场是一个资源丰富的资讯库，它能够实时地为使用者提供所需的各类商品的供应量，需求量，发展状况及买卖双方的详细情况，从而使厂商能够更方便地研究市场，更准确地了解市场和把握市场。因特网上的电子商务市场又是世界各地的厂商进行广告宣传的好渠道，全球性的因特网路可以使厂商在电子商务网路上的广告传播的面最广而所需的费用最低。 电子商务对社会经济产生哪些影响 ·电子商务将改变商务活动的方式 传统的商务活动最典型的情景就是“推销员满天飞”，“采购员遍地跑”，“说破了嘴、跑断了腿“，消费者在商场中筋疲力尽地寻找自己所需要的商品。现在，通过网际网路只要动动手就可以了，人们可以进入网上商场浏览，采购各类产品，而且还能得到线上服务，商家们可以在网上与客户联络，利用网路进行货款结算服务， 还可以方便地进行电子招标、 采购等。 ·电子商务将改变人们的消费方式 网上购物的最大特征是消费者的主导性，购物意愿掌握在消费者手中，同时消费者还能以一种轻松自由的自我服务的方式来完成交易，消费者主权可以在网路购物中充分体现出来。 ·电子商务将改变企业的生产方式 由于电子商务是一种快捷、方便的购物手段，消费者的个性化、特殊化需要可以完全通过网路展示在生产商面前，为了取悦顾客，突出产品的设计风格，制造业中的许多企业纷纷发展和普及电子商务，如美国福特汽车公司在1998年的3月份将在全世界的12万个电脑工作站与公司的内部网连线起来，并将全世界的15万个经销商纳入内部网，福特公司的最终目的是实现能够按照使用者的不同要求，做到按需供应汽车。 ·电子商务将对传统行业带来一场革命 电子商务是在商务活动的全过程中，通过人与电子通讯方式的结合，极大地提高商务活动的效率，减少不必要的中间环节，传统的制造业籍此进入小批量、多品种的时代，“零库存“成为可能；传统的零售业和批发业开创了”无店铺“”网上营销“的新模式；各种线上服务为传统服务业提供了全新的服务方式。 ·电子商务将带来一个全新的金融业 由于线上电子支付是电子商务的关键环节，也是电子商务得以顺利发展的基础条件，随着电子商务在电子交易环节上的突破，网上银行、银行卡支付网路、银行电子支付系统以及电子支票、电子现金等服务，将传统的金融业带入一个全新的领域。 ·电子商务将转变 的行为 承担著大量的社会、经济、文化的管理和服务的功能，在电子商务时代，当企业应用电子商务进行生产经营，银行金融电子化，以及消费者实现网上消费的同时，将同样对 管理行为提出新的要求，电子 或称网上 ，将随着电子商务发展而成为一个重要的社会角色。 总而言之，作为一种商务活动过程，电子商务将带来一场史无前例的革命，其对社会经济的影响远远超过商务的本身。除了上述这些影响外，它还将对就业、法律制度以及文化教育等带来巨大的影响，电子商务会将人类带入资讯社会。 电子商务的三个作用 在现代资讯社会中，电子商务可以使掌握资讯科技和商务规则的企业和个人，系统地利用各 种电子工具和网路，高效率、低成本地从事各种以电子方式实现的商业贸易活动。从应用和 功能方面来看，可以把电子商务分为三个层次或3S，即SHOW、SALE、SERVE： SHOW（展示） 就是提供电子商情，企业以网页方式在网上释出商品及其他资讯，和在网上做广告等，通过SHOW，企业可以树立自己的企业形象，扩大企业的知名度，宣传自己的产品的服务，寻找新的贸易合作伙伴。 SALE（交易） 即将传统形式的交易活动的全过程在网路上以电子方式来实现，如网上购物等。企业通过SALE可以完成交易的全过程，扩大交易的范围，提高工作的效率，降低交易的成本，从而获取经济和社会效益。 SERVE（服务） 指企业通过网路开展的与商务活动有关的各种售前和售后的服务，通过这种网上的SERVE，企业可以完善自己的电子商务系统，巩固原有的客户，吸引新的客户，从而扩大企业的经营业务，获得更大的经济效益和社会效益。企业是开展电子商务的主角。 电子商务应用有几种型别 ·企业内部间的电子商务 主要是通过企业内部网（Intra）的方式处理与交换商贸资讯。企业内部网（Intra）是一种有效的商务工具，通过防火墙，企业将自己的内部网与Inter隔离，它可以用来自动处理商务操作及工作流，增强对重要系统和关键资料的存取，共享经验，共同解决客户问题，并保持组织间的联络。通过企业内部的电子商务，可以给企业带来如下好处：增加商务活动处理的敏捷性，对市场状况能更快的作出反应，能更好地为客户提供服务。 ·企业与企业间的电子商务（B-B模式） 主要是通过INTERNET或专用网方式进行电子商务活动。企业间的电子商务是电子商务三种模式中最值得关注和探讨的，因为它最具有发展的潜力。 ·企业与消费者之间的电子商务（B-C模式） 主要是企业通过INTERNET为消费者提供一个新型的购物环境--网上商店，消费者通过网路在网上购物、在网上支付。由于这种模式节省了客户和企业双方的时间和空间，大大提高了交易效率，节省了不必要的开支。 ·企业与 间的电子商务（B-G模式） 这种商务活动覆盖企业与 组织间的各项事物，主要包括 采购、网上报关、报税等。 ·企业内部间的电子商务 主要是通过企业内部网（Intra）的方式处理与交换商贸资讯。企业内部网（Intra）是一种有效的商务工具，通过防火墙，企业将自己的内部网与Inter隔离，它可以用来自动处理商务操作及工作流，增强对重要系统和关键资料的存取，共享经验，共同解决客户问题，并保持组织间的联络。通过企业内部的电子商务，可以给企业带来如下好处：增加商务活动处理的敏捷性，对市场状况能更快的作出反应，能更好地为客户提供服务。 ·企业与企业间的电子商务（B-B模式） 主要是通过INTERNET或专用网方式进行电子商务活动。企业间的电子商务是电子商务三种模式中最值得关注和探讨的，因为它最具有发展的潜力。 ·企业与消费者之间的电子商务（B-C模式） 主要是企业通过INTERNET为消费者提供一个新型的购物环境--网上商店，消费者通过网路在网上购物、在网上支付。由于这种模式节省了客户和企业双方的时间和空间，大大提高了交易效率，节省了不必要的开支。 ·企业与 间的电子商务（B-G模式） 这种商务活动覆盖企业与 组织间的各项事物，主要包括 采购、网上报关、报税等。 看新闻从那几个方面看 分析新闻评论作品从何入手 从三个方面入手进行权衡分析：选题立论、说理论述、辞章文采。 ——选题立论是否符合客观形势、社会实际和重心工作的需要，是否有的放矢，是否抓住了关键性矛盾或切中了时弊； ——对解决有关社会矛盾或人们的思想疑虑，是否有独到新颖的见解、角度和论据； ——文章的标题是否精当、引人； ——在说理论述方面有什么特点和经验，用了哪些有效的方法，是否心平气和、以理服人，使人入耳入脑； ——结构、语言和辞章文采方面有没有明显的特点或创新，文字是否新颖、生动和通畅～ introduce myself可从那几个方面着手呢？ Your Name Age Hobbies Plans for the future dreams 可以尽量生动一些，举一些例子。每一小点都可以谈很多方面。比如爱好运动，什么运动，为什么等等。根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是： （1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。 （2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。 （3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。 购买经济适用住房的税费如下： 1、在交易过程中： ①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。 ②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 ③印花税：买方房价款的05‰。 ④公共维修基金：购房款的2%。 2、在申办产权证过程中： ①登记费：每建筑平方米03元。 ②房屋所有权工本费：每证收费4元。 ③印花税：每件5元。 由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题： 一、位置 虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。 经济适用房项目在北京城北、城东、城西、城南都有分布，除鲜有的几个在四环以内，大部分均位于四环路以外的城乡结合地区。 有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，虽然还有规划中或已开工的八通地铁线、城市轻轨铁路和地铁五号线等交通，但毕竟还有现实的班要上，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。 二、户型 购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大�面积大的同时也增加房价、物业管理等费用�，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。 三、合同及补充合同 按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题�有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况�、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。 四、交房 房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。 由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。 面积控制在80平方米左右 规定经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。 解读2003年，北京曾出台意见，要求将经济适用住房的主力户型限定在单套面积80平方米左右。 禁止收取明码标价外费用 规定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。 解读北京市1998年推出的有关政策规定，政府限定最高售价，开发商利润不超过3%。按照建设部和国家发改委去年开始实施的《经济适用住房价格管理办法》，经济适用住房价格实行政府指导价，价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，在项目开工之前确定并向社会公布。 购买者必须具备4项条件 规定符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。 解读2001年初，北京市政府颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，明确购买经济适用住房须具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。 购买者条件须向社会公示 规定市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示。申请人应当持相关证明材料向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。 解读本市已建立经济适用住房公示制度，申请人及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。 满一定年限方可按市价出售 规定经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。 解读北京规定经济适用房住满5年才能按市场价出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于本月20日起执行。 超核准面积部分不享受优惠 规定符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。 严禁借机变相搞商品房开发 规定经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。 集资房纳入经济适用房范畴 规定集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。 凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。 违法违纪行为将受到处罚 规定未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚