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导读：法律主观：根据国家法律规定，用于 房地产开发 等经营性土地，必须经过招标、拍卖或者挂牌方式出让 国有土地使用权 。所以房地产开发公司就只有从土地交易中心拿地。法律客观：《城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产
法律主观：
根据国家法律规定，用于 房地产开发 等经营性土地，必须经过招标、拍卖或者挂牌方式出让 国有土地使用权 。所以房地产开发公司就只有从土地交易中心拿地。
法律客观：《城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
土地使用权不得由企业私自交易，土地的交易目前大致可以通过以下方式实现流转：
1、通过政府收回土地，后通过招拍挂、协议转让方式实现流通；
2、企业通过股权转让实现实质性的土地流通；
3、由拥有土地使用权的企业以土地投资成立新公司来实现土地的流通。
但各地区的土地整理公司（都是由当地政府投资成立的公司）可以通过向农民征地，然后通过整理后交给政府进行公开招拍挂或协议转让。
土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值税是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税实行超率累进税率。其计算公式如下：
土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
应纳税额＝土地增值额×适用税率
若土地增值额超过扣除项目金额50％以上，同时适用两档或两档以上税率，就需分档计算。
一、房地产转让收入的确定
转让房地产的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及有关的经济收益。转让房地产收入的类型有：
1货币收入。
它是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券；
2实物收入。
它是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、建材、房屋、土地等不动产；
3其他收入。
它是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权等。
纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产的收入。
房地产企业赠送的面积涉及增值税问题，只要看其收入计算是否合理，要看物业的实际成交价是否有“低于房地产评估价格又无正当理由”。如“低于房地产评估价格又无正当理由”，税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产的收入，从而调整其应纳土地增值税额
“买一楼送花园”，市民买房时，会遇到开发商这样的宣传。那么，花园“送”给我了，我能不能在花园里种点菜呢？昨天上午，郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天，就遇到了这样的纠纷：因为物业拔掉了业主花园里的菜，业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非，请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。
业主俺家花园不让俺种菜？
昨天上午，郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌，就来了第一位告状的居民。
张梅（化名）是富田小区19号楼的居民，家里老人在小花园里种上了菜，下班后却发现被物业给拔掉了。“我们在自己的花园里种菜，物业凭啥给拔了？”张梅生气地说，“难道花园不是我们自己的？”
让张梅感到不满意的还有一点：小花园种菜很普遍，为啥其他一楼住户的菜都没有被拔掉，而物业单单拔了他们家的菜，是不是只针对他们一家？
孙跃伟等5位社会法官第一次“升堂问案”，“大堂”就设在富田小区的物业社会法庭：墙上悬挂着劝和格言，室内摆放着一张椭圆形桌子，和法庭相比透着一股温馨。“原告”张梅和“被告”小区物业主任郭建峰并肩落座。
物业小花园是大家的绿地
“拔菜前我们已经下发通知，提醒业主自己处理掉小花园里的菜，可能业主没有看到。”富田小区物业主任郭建峰解释，购房合同上写得很清楚，业主购买一楼住房的，对小花园只有使用权而没有产权，小花园属于小区公共绿地，想在小花园种菜，必须经过其他业主同意，私自在小花园种菜，使小区绿化面积减少，侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。
对张梅女士提出的为啥只有他们一家的菜被拔，郭建峰解释：“万事都有个第一次，张梅女士家可能是第一家，但物业并非针对某一个单独的业主。”对这种解释，张梅表示不满意，仍要求物业赔偿经济损失。
“法官”物业免费为业主补种花草
“没有直接和业主沟通就拔菜，物业的做法有些粗暴。”主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出“批评”，随后又劝业主说，小花园里种菜确实不合适。
孙跃伟解释，《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定，禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。“我原以为这小花园是自家的，想干啥就干啥，听你们这么一解释，好像不是那么回事。”张梅说。最终，经社会法官调解，物业同意免费为张梅家的小花园补种花草。
“买一楼送花园”、“买顶层送花园露台”……市民买房时，常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是，不管是开发商送的“花园”，还是多掏钱买的花园，都归一楼房主“使用和拥有”。
郑州市二七区一新建成小区，一楼小花园就被栅栏围起，居民在此种花、种菜，还堆放杂物。“这是俺家的小花园，种菜和种花种草没啥区别，都是绿化。”一楼一位姓陈的业主说，购房协议里已注明他拥有花园的使用权，难道种菜行使的就不是使用权？
天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说，开发商所谓的“送”，只是将绿地的使用权里的“养护权”在一定期限内送给买房人，并非是真的送了全部的使用权。
赵万军建议，开发商在“送绿地”时，为避免今后可能产生的纠纷，应在购房合同中说清楚绿地的使用权限到底有多大，而不应该忽悠购房者。
说法拿公共利益忽悠个别业主
“如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主，楼上的业主肯定不买账。”赵万军说，《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，开发商无权将之“送”给个别业主。没有特别明文规定，擅自赠送侵犯全体业主的利益，可能会有被收回用作公共用地的风险。
“一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商没有公共部位的处分权，所以‘买一楼送花园’的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。”赵万军提醒，购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传，要用心研究购房合同里的条款，最好请专业房产律师帮忙，以免掉入购房陷阱。
消费者维权中仍处弱势
编者按：眼下，房子几乎成为所有重大场合的焦点话题，两会如此，3·15亦不例外。在这个属于消费者的日子里，气氛往往并不轻松，调查、盘点、曝光，媒体常规的操作手法，凸显出来的依然是买卖双方之间旷日持久的拉锯战。霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷……老生常谈却是常谈常新。
中国消费者协会秘书长助理王前虎透露，去年一年，全国各地消费者协会受理的关于房屋买卖方面的投诉共计12954件，投诉数量与2008年相比下降了22%，但从消费者反映的问题来看，房地产市场仍然问题较多。
王前虎介绍，去年房地产行业整体行情先抑后扬，开始一些开发企业由于资金链紧张，会采取一些促销措施，比如降价、特惠等等。当消费者出手订购或者签订购房合同之后，随着房地产市场的回暖，流动性增加，房地产市场的资金逐步充裕，有些企业就背信弃义，比如撕毁合同、变相涨价，或者采取捂盘惜售，甚至采取了多算公摊、降低服务质量、降低带装修房的一些装饰装修材料的档次。“消费者反映，有的楼盘给你看的样板间没有问题，但拿到钥匙进了自己家就不一样了，漏水的、漏气的、房门、柜门歪歪扭扭，地板不平等众多的质量问题就出来了，此时找开发商解决问题可就难了。”于是矛盾逐渐激化，有的楼盘甚至出现买房人聚众抗议开发商不讲诚信的事件。
日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。
不仅问题多，消费者在维权中依然处于相当弱势的地位。调查显示，买房人在遇到这些问题时，有超过四成的被调查者选择“怕麻烦，忍过去了”。即使想办法解决，最终的结果也不尽如人意。选择“不但没解决，问题更严重了”和“没有解决，被拖着”的占了六成以上。买房人一边要求自己加强相关知识学习外，更多的将希望寄托于政府，有6066%调查者认为，“政府加大监管力度”才是维护消费者权益的最有效措施。( 来源：中国新闻网 记者 张晓莉）
房屋买卖租赁市场成诈骗高发区伪造产权证成法宝
今年“两会”期间，房价问题位列民生热点榜首。
自去年以来，房价以疯狂的速度一路飙升，甚至有市民感叹：想做“房奴”都难。
记者近日从北京市海淀区人民检察院了解到，除了高房价让群众“很受伤”之外，还有一些人因为房子的其他问题而受到伤害———
他们或为买经济适用房而遭遇诈骗，或为租赁一处落脚之地被人欺诈。
来自海淀区检察院的一组统计数据表明，2009年，该院所办理的涉房诈骗案件比2008年增长了100%。而全国各地政法机关的公开资料也显示，涉房诈骗案已有一路走高的趋势。
“我们受理的涉房诈骗犯罪主要有四种类型：低价代购型、假房主卖房型、假房主骗租型、中介骗税型。其中，低价代购型发案数量和涉案金额较多较大。”海淀区检察院相关负责人说。
李永(化名)是北京一家贸易公司的负责人，生意一直亏损的他不久前在网上看见一则关于经济适用房的新闻后，顿时想出一个“挣钱”的方法。
随后，李永找到一位同学，谎称自己的舅舅是国土资源局某处长，有能力买到酒仙桥附近的经济适用房，如果需要买房可随时找他帮忙。
李永的同学虽然知道自己不符合申购经济适用房的条件，但考虑到北京房价的迅速增长，再加上李永的一番花言巧语哄骗，于是先后支付给李永购房款29万元。
之后，李永便不再和这位同学联系，购买经济适用房的事也不了了之，李永的同学在万般无奈之下，向警方报案。
据了解，在高房价的压力下，利用申购经济适用房进行诈骗已经成为一种常见现象，有时还会出现“骗中有骗”的情况。一位以帮助申购经济适用房为名骗取了上百万元的青年男子承认，自己有能力帮人购买经济适用房，但不是靠自己的关系，而是通过一个“朋友”。但是，在收取了买房者的部分购房费用后，却发现这个“朋友”的手机号已经注销了，再也无法与之取得联系。
海淀区检察院的有关负责人告诉记者，因购买经济适用房、回迁房而受骗的被害人一般不具备购买条件，他们与嫌疑人往往是朋友或亲戚等熟人关系，因而更容易相信嫌疑人。
伪造房屋产权证成“法宝”
在北京打工的王尧(化名)几年来一直租住着别人的房屋。但是不久前，王尧却在互联网上发布信息称，准备出售一处房屋。
一位购房者看到网上的信息，随即与王尧取得联系。双方见面后，王尧出示了产权人为自己的房屋所有权证。见对方拿出了房屋所有权证，这位购房者毫无顾虑地与王尧签订了房屋买卖合同，约定以35万元购买这处房屋。
随后，购房者分两次支付了部分房款共15万元，王尧则交付一张产权人为自己的房屋所有权证。但是，当购房者到丰台区房地产交易权属发证中心验证时，却被告知其所持的房产证是伪造的。购房者随即报警。经警方调查，王尧冒充其所租住房屋的产权人，并伪造了一份房屋所有权证行骗。
海淀区检察院的有关负责人表示，此类案件随着房价的高涨而逐渐增多，其最突出的特点是犯罪嫌疑人为获得被害人的信任，都会提供一些伪造的房屋产权证、身份证等证件。在海淀区检察院受理的涉房诈骗案件中，50%以上的嫌疑人实施了伪造证件、印章等行为，而这也是嫌疑人诈骗得逞的一个重要因素。同时，以伪造证件的方式骗取租金，也是涉房诈骗犯罪的传统方式。
中介骗税成新型诈骗方式
程恽(化名)是北京一家房地产经纪有限公司的分行经理，对外宣称他能够办理二手房减免税业务。
不久前，程恽负责办理一位购房者的房产证过户手续。接到这笔业务后，程恽伪造了契税和营业税完税凭证，并拿着这些伪造的资料在海淀区建委交易大厅办理了房产证过户手续，领取了房产证。
程恽将房屋过户手续和房产证交给购房者，并收取购房者支付的契税和营业税款13万余元。事后，购房者发现程恽提供的营业税发票是伪造时，向警方报案。
“这类案件是一种新型的涉房诈骗类型。”海淀区检察院有关负责人告诉记者，不法分子之所以能够得逞，一方面是因为相关职能部门在受理房产过户等业务时，对申请人提供的各类证件、材料审查流于形式，使不法分子有机可乘；另一个原因在于，房地产中介公司对员工缺乏有效监管，为中介公司员工利用其身份、工作条件和公司资源骗取客户税款、购房款等提供了便利。
经济适用房诈骗专“杀熟”
房产市场纠纷不断维权问题多八成购房人被忽悠
疑问“送花园”送的到底是啥？
