单位给职工使用房屋是否符合租赁合同的调整？
导读：为吸引人才，很多企业都会为员工以提供宿舍或发放住房补贴的形式来提高员工待遇。在现实生活中，企业在为员工提供住房福利时，应如何进行财税处理呢？下面就让我们一起来了解一下关于员工住房的那点事。目前关于企业给员工提供住房福利的形式主要有四种：1、

为吸引人才，很多企业都会为员工以提供宿舍或发放住房补贴的形式来提高员工待遇。在现实生活中，企业在为员工提供住房福利时，应如何进行财税处理呢？下面就让我们一起来了解一下关于员工住房的那点事。

目前关于企业给员工提供住房福利的形式主要有四种：

1、企业租赁房屋用于职工宿舍

2、公司自有房屋用于职工宿舍

3、公司直接向员工发放住房补贴

4、员工凭租房发票实报实销

1、 公司租赁房屋用于职工宿舍

公司租赁房屋供员工无偿使用，首先该费用属于福利费的列支范围,可以凭借房屋租赁合同及发票在“应付职工薪酬--非货币性福利”科目核算，按照职工所属部门，计入相关资产成本或费用。同时根据企业所得税法的规定，职工福利费在不超过工资总额14％以内的部分，允许据实扣除。

公司租赁房屋供员工有偿使用：公司租赁房屋用于集体宿舍并收取少量房租，支付的租赁费可在福利费进行列支。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）的规定，单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务属于非经营性活动，所以公司向员工收取的租金收入不征收增值税。此外员工支付的住房租金（无论金额大小），均可享受住房租金专项附加扣除。

提醒注意：

1：如果公司租赁个人房屋用于员工集体宿舍，需要取得税局代开的增值税发票来作为税前扣除的凭证，并依法履行代扣代缴个人所得税义务。

2: 在计入相关资产成本或费用时不需考虑进项税，因为根据增值税的相关规定，公司租入不动产专门用于职工福利，其进项税不得抵扣。

3：员工个人在享受住房专项附加扣除时，需要留存住房租赁合同等资料备查。

4：公司与房东签订房屋租赁合同时，建议在合同中明确房屋用途、租金金额、获取发票形式等内容。

2、 公司自有房屋用于职工宿舍

企业将自有房屋提供给员工作为职工宿舍使用，应根据受益对象，将房屋每期计提的折旧计入相关资产成本或费用，同时确认“应付职工薪酬”。根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）第三条第（二）项规定，单位房屋作为员工宿舍，该房屋计提的折旧属于福利费支出范围，在不超过工资薪金总额14%的部分准予税前扣除。

房产税：根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，如果企业向职工出租的自有住房属于“公有住房和廉租住房”的，免交房产税。如果不属于，则不适用免税政策，但根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，可享受减按4%的税率征收房产税。

城镇土地使用税：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，企业应依法缴纳城镇土地使用税。

印花税：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]第025号）规定：对房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴印花。所以对于企业与员工签订的租房合同，不征收印花税。

3、 公司直接向员工发放住房补贴

公司按月固定向员工发放住房补贴，根据《企业所得税法实施条例》规定：企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬属于工资薪金的范畴，所以该项支出可在企业所得税前全额扣除。该笔费用应根据受益对象，分别在管理费用、销售费用、制造费用等科目列支。同时企业发给员工个人的住房补贴属于个人获得的现金形式的经济利益，企业应依法履行代扣代缴个人所得税义务。

4、 员工凭租房发票实报实销

公司以费用形式对员工个人的租房支出进行实报实销，例如：公司给高层人员提供住房福利，高层干部租住房屋可以凭借开具的租赁发票到公司实报实销。这种实报实销的租房费用支出属于公司对员工任职或者与受雇相关的支出，应并入员工个人的工资薪金收入，在应付职工薪酬-工资科目核算，并依法履行代扣代缴个人所得税义务。

公司为老总支付的住房租金，发票开具给公司的，这个费用应该列那个项目下呢？租赁费还是在职工福利费里支？是否会存在企业所得税纳税调整的问题呢？ 回复： 租赁住房等资产供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将每期应付的租金计入相关资产成本或当期损益 问题描述： 公司为老总支付的住房租金，发票开具给公司的，这个费用应该列那个项目下呢？租赁费还是在职工福利费里支？是否会存在企业所得税纳税调整的问题呢？ 回复： 租赁住房等资产供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将每期应付的租金计入相关资产成本或当期损益，并确认应付职工薪酬。难以确认受益对象的非货币性福利，直接计入当期损益和应付职工薪酬。确认住房租金费用时，借：管理费用等 贷：应付职工薪酬 同时，借：应付职工薪酬 贷：银行存款等。可将该费用比照职工福利费处理。

企业将自有房产出租给员工居住所取得的租金收入是否要征收营业税和房产税，关键看租金标准是否按政府规定的价格收取。若按政府规定的价格将自有房屋租给单位员工居住的，租金收入免征营业税和房产税；高于政府规定的价格将房屋租给单位员工居住的，租金收入应全额按“服务业”征收5%营业税，按租金收入12%计征房产税。

根据现行有关政策规定，以下三种情形中，凡按政府规定价格出租的，取得的租金收入免征营业税和房产税。一是企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；二是房管部门向居民出租的公有住房；三是落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房。政策所规定的所谓“政府规定的价格”是指不高于政府规定的成本价的价格，即以每年市国土房管局和物价局的联合发文为标准。

企业将自有房产出租给员工居住，取得的租金收入不论是否低于政府规定的价格均应计入企业当期所得，应按规定计算缴纳企业所得税。

土地使用税照章征收

为了减轻员工生活压力，很多公司会为员工提供员工宿舍，为员工租房的支出是否可以在企业所得税前扣除？是否代扣代缴个人所得税？如何进行会计处理？你都知道吗？来和深空网一起看看吧。

企业为员工提供住房费用主要有三种形式：

1、公司直接向员工发放住房补贴

2、公司租房免费提供给员工居住

3、员工个人租房凭租房增值税发票及租房协议到公司报销

不同形式下处理方法不同：

一、企业所得税

1、公司为员工发放的住房补贴、员工凭公司抬头发票报销的租房支出均属于职工福利范围，应计入公司职工福利费，企业发生职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予企业所得税税前扣除。(建议：公司所发生的员工福利支出，单独设置账册，进行准确核算。)

2、根据国家税务总局公告(2018年第28号公告)，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》，公司租房免费给职工使用,取得增值税发票，是允许在企业所得税税前扣除的。

如果公司向员工发放的住房补贴列入员工工资薪金制度，与工资薪金一起发放，必须符合以下原则的：①企业制定了较为规范的员工工资薪金制度;②企业所制定的工资薪金制度符合行业及当地的基本工资水平;③企业在一定时期所发放的工资是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的;④企业对实际发放的工资薪金，已经依法履行了代扣代缴个人所得税义务;⑤有关工资薪金的安排，不以逃避税款为目的。可将发放的住房补贴作为企业发生的工资薪金支出，按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》准予税前扣除。(注意：对于国有性质的企业，工资不得超过有关部门给予的限定数额;超出部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。因此，国有性质的企业应注意，将住房补贴作为工资薪金支出是否会超出限定数额，超标的话，建议仍然作为职工福利费进行账务处理。)

3、员工取得抬头为个人的租房增值税发票，公司凭此发票为其报销租房支出，但不允许列入职工福利费，该项支出与企业经营无关，不允许在企业所得税税前扣除。另外，对企业实报实销的住房租赁费用，如果是合理的支出。在企业所得税方面，根据企业所得税法及实施条例规定，企业发生的合理的工资薪金支出，是准予在企业所得税税前扣除的。

二、个人所得税

工资薪金所得是指个人在企业任职或受雇而取得的所有现金形式或非现金形式的劳务报酬，包括基本工资、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、加班工资、补贴，以及与员工任职或受雇有关的其他所得。企业向员工支付工资薪金时，应代扣代缴员工个人所得税。

1、现金发放住房补贴

员工取得的住房补贴属于工资薪金所得。公司属于员工个人所得税的扣缴义务人，在代扣员工工资薪金个人所得税时，应将该补贴并入员工当月工资，计提并缴纳个人所得税。

2、公司租房免费提供给员工居住

个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。企业给员工提供住房支出属于员工取得的其他形式的经济利益，属于工资薪金所得范围。公司需将租房费用并入员工工资总额，代扣代缴员工的个人所得税。公司租房给员工，并不一定固定由一个人住的;需按员工居住天数计算，确认员工租房费用并入员工工资总额，代扣代缴员工个人所得税;如果确实无法划分到员工个人名下的，原则上可不并入员工工资计缴个人所得税。(注意：员工为外籍人员，其取得免费住房属于以非现金形式取得的住房补贴。如该住房补贴合理，免缴个人所得税，公司(扣缴义务人)应在初次进行工资薪金所得纳税申报时，向税务机关提供有关有效凭证及证明资料。)

3、个人租房凭租房增值税发票及租住协议报销

如果员工个人以增值税发票形式向企业报销住房租赁费用，在个人所得税的处理上应当区分外籍个人和非外籍个人两种不同情况。国家税务总局《关于外籍个人取得有关补贴征免个人所得税执行问题的通知》(国税发〔1997〕54号)规定：外籍个人以非现金或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴等补贴，免征个人所得税。对于企业支付给非外籍个人的住房租赁费用，根据《个人所得税法实施条例》第十条的规定，应当并入当月工资薪金所得，依法计算扣缴个人所得税。

员工报销租房费用，不论发票开具的抬头为个人还是公司，均属于员工取得的工资薪金所得，公司需要将租房费用并入其工资总额，代扣代缴个人所得税。员工为外籍人员凭发票报销取得住房费用属于以实报实销形式取得的住房补贴。此项住房补贴合理，可以免征个人所得税，企业应向税务机关提交有效凭证和证明资料。

公司给员工提供住房费用的会计分录：

公司给员工提供住宿，属于职工福利费，根据员工所在不同部门，可以将此费用分别计入管理费用、销售费用科目。在账务处理的时，根据受益对象将每期应付的租金计入相关资产成本或当期损益，确认应付职工薪酬。

如果公司规模小或者无法区分各部门应分摊的费用，也可以统一直接入管理费用。

计提会计分录为：

借:管理费用——福利费

贷:应付职工薪酬

支付时凭房东收到租金的收据及发票入账，会计分录为：

借:应付职工薪酬

贷:银行存款(或库存现金)

在企业的经营经常会发生企业将企业拥有的房产销售给个人，这种业务一般是顶账的时候较多，还有就是企业将房产赠予股东或者员工。无论是采取哪种形式对于企业来讲，都是视同将不动产进行销售，需要缴纳增值税、所得税、和土地增值税。下面结合税金的计算方式介绍一下节税的方法：

1、增值税，纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

假如A企业在2016年5月2日购入一套商品房，购入价格为300万元。现在顶账给B公司，共核销掉了债务350万元。则该笔业务需要向不动产所在地主管地税局（房产所在地的税务局）缴纳如下金额的税款：

（350-300）5%=25万元

因为开具房产销售的发票税率是9%，所以要按照9%的税率向企业的主管税务机关申报，如果企业当月没有进项发票仍然需要向主管税务机关缴纳：（350-300）（9-5）%=2万元。

通过上面的计算可以看出需要缴纳增值税的最大额度是45万元。

因为转让房屋是视同销售的行为所以会增加企业的净收入50万元，如果A公司是一家盈利的企业，则需要缴纳5025%=125万元的所得税。

另外一个需要缴纳的税种是土地增值税是增值额的30%，需要缴纳的金额是5030%=15万元。

通过上面的计算，我们得出A公司的这个顶账方式转让房产的业务，需要缴纳的税金为=45+125+15=32万元。

可见一个现在的价格为350万的房子从企业过户到个人，企业需要缴纳32万元的税金。如果企业想少交这部分税金，则需要进行交易价格的变化。

第一个办法是降低交易价格，上面的房产如果按照300万元顶账，则税金是0元。

第二个办法是需要改变交易模式，比如可以用该房产进行投资，可以享受一定的税收优惠。